房屋外墻面起殼、風化，樓道、門窗、樓梯脫落銹蝕，缺少公共照明；樓頂防滲漏功能退化，供水、供電、供氣管網(wǎng)老化，跑冒滴漏現(xiàn)象嚴重；下水和排水管道破損、堵塞，基本喪失城市防汛功能，雨水、污水混流；小區(qū)道路老化，路面破損，綠地布局混亂；消防設施和井蓋自然損壞、人為破壞和被盜現(xiàn)象嚴重，安全隱患突出……這樣的小區(qū)無疑需要改造——既可以補齊城市建設短板、改善民生，又能迅速增加投資和消費需求，有效緩解經(jīng)濟下行壓力。從哪兒入手？怎么改？怎么管？在全國“兩會”上，政協(xié)委員們紛紛建言獻策。
在我國，老舊小區(qū)通常是指2000年以前建成的、設施設備陳舊、沒有實施物業(yè)管理服務或物業(yè)管理不完善的老舊住宅小區(qū)。而根據(jù)國家統(tǒng)計局的相關數(shù)據(jù)，1980年~2000年我國新增小區(qū)住宅建筑面積達800多億平方米。
全國性普查是基礎“首先要弄清楚這800多億平方米中，有多少亟待改造�！比珖䥇f(xié)委員、江西省九江市副市長盧天錫建議，參照棚戶區(qū)改造的辦法，在國家層面制定和完善支持老舊小區(qū)完善改造的相關政策，引導、鼓勵和支持全面開展老舊小區(qū)完善改造工作。在全國范圍內(nèi)開展老舊小區(qū)普查，摸清底數(shù)，全面了解和掌握全國老舊小區(qū)狀況。在此基礎上，編制老舊小區(qū)改造規(guī)劃和實施計劃，明確各級政府和機構責任，按照突出重點、分步實施的原則，從當前城市發(fā)展最需解決、社會群眾呼聲最強烈的問題入手，統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實施。
籌資金改造是關鍵
改造完善老舊小區(qū)，資金籌措是最關鍵的環(huán)節(jié)。盧天錫建議國家設立老舊小區(qū)改造專項資金，比照城市棚改補助標準給予資金支持。同時，要出臺支持社會資金參與老舊小區(qū)改造完善的具體政策，按照“誰投資、誰受益”的原則，吸引社會資金開發(fā)小區(qū)地下空間，改造地上環(huán)境，增加停車泊位。有條件的小區(qū)，經(jīng)政府批準可以利用小區(qū)空地建設菜場、文化活動用房、物業(yè)管理用房等，不收取所增容積率部分土地出讓金。
對于老舊住宅小區(qū)改造的主要內(nèi)容，全國政協(xié)委員、內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)副主席董恒宇提出，應嚴格驗收老舊住宅小區(qū)外墻外保溫、樓頂保溫材料和更換門窗為主要內(nèi)容的建筑物節(jié)能改造。董恒宇介紹說，經(jīng)調查，北方改造后的建筑物室內(nèi)冬季溫度平均可提高4~6攝氏度，夏季可降低3~5攝氏度，對資源環(huán)境的改善效果明顯，原先達不到采暖溫度要求的住宅室內(nèi)熱環(huán)境質量明顯提高，節(jié)能環(huán)保效益明顯。“可以以此為契機培養(yǎng)、增強居民的節(jié)能意識�！�
準物業(yè)管理是保障
董恒宇說，毋庸置疑，老舊小區(qū)改造是解決群眾身邊實際問題、落實民生工程的重要舉措。但在調研中發(fā)現(xiàn)，一些改造后的老舊小區(qū)仍然存在無物管、治安環(huán)境差、設施設備老化、不銜接等難點問題；一些老舊小區(qū)雖然已經(jīng)掛了“準物業(yè)小區(qū)”的牌子，但很多有名無實。
那么，完成改造后，如何實現(xiàn)老舊小區(qū)長期、有效的管理？如何讓物業(yè)管理走進老舊小區(qū)？如何將目前老舊小區(qū)中過于籠統(tǒng)和粗化的社區(qū)管理實現(xiàn)準物業(yè)管理？
董恒宇建議，應鼓勵社區(qū)居委會以社會組織的形式，組建社區(qū)物業(yè)服務中心，承接政府不能做、市場不愿做的老舊院落物業(yè)管理，滿足居民群眾的服務需求。
首先，城市老舊小區(qū)改造是政府一項重要的民生工程，如何讓民生工程更加“順民心、得民意”，是政府部門應該思考的問題。在此過程中，要接受“不滿”，接納居民要求，做好事前溝通、事中事后監(jiān)督，并提倡質量問責制度，公開監(jiān)督信息。
其次，將社區(qū)準物業(yè)管理真正落實引入到老舊小區(qū)，作為老舊小區(qū)物業(yè)管理的一個主要形式。根據(jù)實際給予街道、社區(qū)一定補貼，由街道、社區(qū)提供秩序維護、綠化保潔、垃圾清運和簡易維修養(yǎng)護等基本物業(yè)服務。整治改造后的老舊住宅小區(qū)將大體形成以社區(qū)準物業(yè)管理為主要形式，以專業(yè)化物業(yè)管理、居民自管和其他管理方式為補充的長效管理體制。同時，老舊小區(qū)實施改造后，對擴大住房消費、增加就業(yè)機會、發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)都具有重要意義，并可以有效提升居民的“獲得感”。（ 蘭海笑 張東林）
