住建部副部長仇保興
編者按：長沙、杭州、溫州等地松綁限購令消息傳出，讓房地產(chǎn)調(diào)控方向再起波瀾。作為本輪房地產(chǎn)調(diào)控核心政策，“限購令”調(diào)整與否，很大程度決定著整體調(diào)控的風(fēng)向。
將房地產(chǎn)從“牢籠”里放出，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，成為限購放松的一種邏輯。但持續(xù)多年的“去泡沫”努力，果真就此而放棄嗎?尤其是在熱點(diǎn)城市供需緊張、替代政策尚未祭出的情況下。
下面這段文字，是住建部副部長仇保興在今年3月的一次內(nèi)部發(fā)言，也是迄今為止，官方對(duì)房地產(chǎn)政策最為全面、系統(tǒng)的闡述。在市場(chǎng)討論得沸沸揚(yáng)揚(yáng)、缺乏頭緒之時(shí)，壹地產(chǎn)全文刊發(fā)該發(fā)言，相信諸君閱后會(huì)有更為冷靜的判斷。
我的發(fā)言主要是針對(duì)媒體前段時(shí)間說，總理的報(bào)告沒有涉及到房地產(chǎn)調(diào)控，實(shí)際上情況不是這樣�？偫淼膱�(bào)告里面，對(duì)房地產(chǎn)用了52個(gè)字(加上標(biāo)點(diǎn)符號(hào)有56個(gè)字)，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的方向做出了明確的、扼要的、精煉的、理性的闡述。那么我個(gè)人想談點(diǎn)學(xué)習(xí)體會(huì)。
這52個(gè)字可以分三句話。第一句話說，針對(duì)不同城市的情況，分類調(diào)控。
怎么理解分類調(diào)控?首先，我們國家現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，分化非常嚴(yán)重。我們算了一筆賬，房價(jià)收入比超過10的城市，大概有7、8個(gè);房價(jià)收入比超過8的城市，和超過10的城市加起來，不到20個(gè)城市。這20個(gè)城市房價(jià)收入比比較高，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)也是比較大的。別看城市數(shù)量少，但是它占的金融資產(chǎn)是我們國家的半壁江山，所以這些城市是需要進(jìn)行降溫的。但是在剩下的600多個(gè)城市中，還有相當(dāng)一部分，房價(jià)冷的很。哪怕只有三五千塊錢，還沒人買。有的地方出現(xiàn)空城。所以說，我們有一個(gè)分類調(diào)節(jié)的辦法，而不是一刀切，這是第一。
第二，現(xiàn)在也到了應(yīng)該采取調(diào)節(jié)的時(shí)候。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)演變有一個(gè)過程，它是城鎮(zhèn)化伴隨的過程。我們把它放在城鎮(zhèn)化的長的歷程去看，有一個(gè)共同的邏輯規(guī)律。就是說，在城鎮(zhèn)化到達(dá)末端的時(shí)候，進(jìn)城人口突然減少，這時(shí)候，需求就會(huì)減少，而且需求減少的速度是相當(dāng)快的。這個(gè)時(shí)候，如果沒有應(yīng)對(duì)，沒有準(zhǔn)備，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)迅速萎縮。這意味著，房地產(chǎn)有一個(gè)特點(diǎn)，就是漲得時(shí)候慢，跌得時(shí)候不慢，這是個(gè)螺旋式的過程，它是由預(yù)期來起作用。所以很多國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在下跌的時(shí)候就崩潰了，拉美國家和日本都是這樣。
對(duì)于我們國家，我坦率地說，我們還有10年穩(wěn)定期，因?yàn)槲覀兊匠擎?zhèn)化的末期至少還有10到15年的時(shí)間。在這個(gè)時(shí)間，整體上不會(huì)出問題。因?yàn)橛小叭齻�(gè)一億人”，所以市場(chǎng)需求非常旺盛。但是我們應(yīng)該從現(xiàn)在開始，對(duì)那些房價(jià)收入比不合理的城市采取微調(diào)的辦法，逐步降低它的收入比。這樣我們就可以平穩(wěn)過度，確保到了城鎮(zhèn)化末期，不會(huì)出現(xiàn)像日本那樣的房地產(chǎn)泡沫崩潰。(注：“三個(gè)一億人”指“促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”，出自年初的“中央農(nóng)村工作會(huì)議”)
我們國家是有能力有機(jī)會(huì)“拿時(shí)間換空間”來避開房地產(chǎn)泡沫的。但是如果不注意局部地方的調(diào)控，就可能出現(xiàn)海南省、溫州這樣的局部房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。而且這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)還不能小覷。比如，海南省房地產(chǎn)崩潰以后，幾個(gè)大銀行的負(fù)債率、壞賬率突飛猛漲到60%—70%的水平。溫州三年前均價(jià)才跌了20%，壞賬猛升20%，它是同步上升的。所以我們不能對(duì)這些問題小看。
所以說，應(yīng)該采取分類調(diào)控的辦法，這是一個(gè)很重要的判斷。
調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)就像治大國，必須就像烹小鮮一樣對(duì)待(原文“治大國若烹小鮮”，出自《道德經(jīng)》)。必須要分類對(duì)待。能局部調(diào)的，就不要整體調(diào)，調(diào)節(jié)的手段對(duì)整體影響越小越好。能夠用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)的，就不要用行政手段調(diào)，行政手段越少越好。能夠由城市政府調(diào)的，就不要由中央政府代替。越是基層能夠主動(dòng)調(diào)節(jié)的，越要納入基層政府去調(diào)節(jié)。所以應(yīng)該堅(jiān)持這樣一種原則，體現(xiàn)分類調(diào)控。
第二句話是，總理說要增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)商品房供應(yīng)。這叫關(guān)聯(lián)協(xié)同調(diào)節(jié)。
為什么叫關(guān)聯(lián)協(xié)同調(diào)節(jié)呢?一方面我們加大保障房的供應(yīng)力度，新開工700萬套，其中棚戶區(qū)改造470萬套。這體現(xiàn)一種居住的公平。一個(gè)健康的城鎮(zhèn)化過程，實(shí)際上是所有人民在城市空間公平占有的過程。如果“公平占有”這一點(diǎn)做不到，那么社會(huì)公平就很難樹立。棚戶區(qū)改造也一樣，所以今年加大建設(shè)力度，有利于于增加供給，平抑房價(jià)。
另一方面，為什么作為協(xié)同調(diào)節(jié)的一部分，我們要采取共有產(chǎn)權(quán)的形式?
第一，共有產(chǎn)權(quán)住房是減少了地方政府的資金壓力，但更重要的是，擴(kuò)大了民眾的參與度，強(qiáng)化監(jiān)督。原來我們的保障房建設(shè)是老百姓不管的，建好了以后搖號(hào)分配，所以它的質(zhì)量沒人監(jiān)督，套型的合適程度，配套的合適程度也沒人監(jiān)督。它的質(zhì)量一般來講，就比較差一點(diǎn)�，F(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)先確定哪些人參與建設(shè)、參與分配。所以在這個(gè)問題上，確實(shí)加強(qiáng)了監(jiān)督。
第二，有利于向市場(chǎng)調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)化。為什么這么說呢?因?yàn)榘l(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體都有個(gè)共同特點(diǎn)，就是住房的合作社比比皆是，在某些歐洲國家，住房合作社占到總房屋開發(fā)量的20%到30%，這些合作社就是共有產(chǎn)權(quán)的形式。它怎么操作呢?第一，政府補(bǔ)貼;第二，自愿組合。只要符合條件的中等收入家庭，都可以參加;第三，靈活處置。你出5萬塊也可以，出10萬塊也可以，可以靈活處置，因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)比例不一樣;第四，委托代建。因?yàn)槟銢]有建設(shè)能力，就委托公司、開發(fā)商代建，但他們拿的利潤很薄;第五，民主監(jiān)督。這個(gè)是我出錢的，我的房子，所以從頭到尾我就要監(jiān)督;最后，利益共享。你可以買也可以租，租金就比相當(dāng)于市場(chǎng)上的一半左右，買的話房價(jià)也比市場(chǎng)上便宜，因?yàn)殚_發(fā)商的一部分利潤給拿掉了，政府的補(bǔ)貼放進(jìn)去，所以他就起到了一部分平抑房價(jià)的作用。
它這種開發(fā)模式的杠桿比很小，不像現(xiàn)在杠桿比很大，所以它的風(fēng)險(xiǎn)是局部的。對(duì)于這種民眾共同參與、協(xié)同調(diào)節(jié)的模式，我們認(rèn)為很好。在我們國家，這種共同體的培育，還在初步階段。政府先介入，作為一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)的主導(dǎo)方，逐步地讓市場(chǎng)主體來參與。
第三句話叫，遏制投機(jī)投資性需求。這就體現(xiàn)了供需雙向調(diào)節(jié)。
我們的調(diào)節(jié)分三塊，第一是分類調(diào)節(jié)，第二是協(xié)同調(diào)節(jié)，第三是雙向調(diào)節(jié)。原來我們的調(diào)節(jié)就是供應(yīng)，但需求這方面不控制，就會(huì)出問題，因?yàn)樾枨笫菬o止境的，特別是在投機(jī)投資比較瘋狂的情況下，這個(gè)需求是無限膨脹的。
那么有人會(huì)問，你怎么判斷這個(gè)需求是沒法控制的呢?我告訴你，現(xiàn)在社會(huì)上流行這樣一句話，在北京上海，買對(duì)了一套房，生活質(zhì)量拉開一個(gè)檔次;買對(duì)了兩套房，生活質(zhì)量拉開兩個(gè)檔次。這種老百姓從自己的生活體驗(yàn)中得出來的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)際上是非常有害的。我們不靠創(chuàng)業(yè)致富，不靠勤勞致富，靠買對(duì)房就能致富，代替幾十年辛苦勞動(dòng)，這樣的社會(huì)是不可能公平的。
怎么理解這個(gè)現(xiàn)象呢?一方面，我們社會(huì)的投資渠道比較窄，只有房地產(chǎn)能夠保持增值。另一方面，這就是推動(dòng)泡沫不斷增長的動(dòng)力。國際經(jīng)驗(yàn)表明，房價(jià)上漲過快，基本上是與投機(jī)購房膨脹、政府調(diào)控失調(diào)有關(guān)。
這件事情在日本有教訓(xùn)。日本的土地是放開供應(yīng)的，沒有計(jì)劃。所以說，對(duì)于土地放開供應(yīng)、土地私有化就能救房市的說法，日本的經(jīng)驗(yàn)就已經(jīng)給你下了休止符了。在土地放開供應(yīng)的情況下，上世紀(jì)八十年代，日本大到國有公司、小到菜市場(chǎng)的收費(fèi)員，“一窩蜂”地全去炒房。這種全民炒房，與我們國家現(xiàn)在的情況有些類似。
那么，到了房地產(chǎn)泡沫突然破裂的時(shí)候，房屋突然變成負(fù)資產(chǎn)，老百姓叫苦連天，涉及到的70多個(gè)行業(yè)，馬上進(jìn)入冰凍期，經(jīng)濟(jì)衰退20年。這種情況與投資投機(jī)性需求沒有得到管理有明確的關(guān)系。在它的高潮期，日本房產(chǎn)的總值是美國的兩倍，這種虛幻的財(cái)富迷惑了很多人。所以這個(gè)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)我們一定要汲取，必須在投機(jī)投資性需求的遏制上下功夫。
除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)的投機(jī)投資性需求過強(qiáng)，會(huì)直接危害整體經(jīng)濟(jì)，因?yàn)閬礤X太容易，所以產(chǎn)生擠出效應(yīng)。主要表現(xiàn)是制造業(yè)會(huì)萎縮，因?yàn)橘Y金流、人力資本都炒到房地產(chǎn)去了。這種擠出效應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的危害是長期的，必須要制止。
再來看日本，它是有長期的雇傭的企業(yè)文化，所以盡管它的制造業(yè)大量卷入房地產(chǎn)，但當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂以后，所有的人才還在。所以說，企業(yè)重生是很容易的。但是在我們國家，如果出現(xiàn)這樣的問題，后果就更加嚴(yán)重。
那么這樣一來，我們?cè)趺礃永斫夤┬桦p向調(diào)節(jié)?如何去遏制投資投機(jī)需求呢?
主要的辦法，實(shí)際上是用三個(gè)“去”字。第一，我們大量建保障房和共有產(chǎn)權(quán)住房，來去“市場(chǎng)單獨(dú)化”。房地產(chǎn)是空間壟斷型，所以它不能由市場(chǎng)單方面來決定，這是國際經(jīng)驗(yàn)。所以說必須讓房地產(chǎn)還居住的基本功能，不能把投資性搞得太強(qiáng)。
第二，以減少或停止對(duì)兩套以上住房的貸款來去杠桿化。杠桿比是很重要的一個(gè)理念。在2008年出了問題以后，格林斯潘就反思，他說，“我以前錯(cuò)了，現(xiàn)在明白了，沒有杠桿的債務(wù)，哪怕全面崩潰，也不會(huì)危及到經(jīng)濟(jì)。但是如果有杠桿的，或者杠桿比比較高的債務(wù)，一旦破裂，就會(huì)造成災(zāi)難�！彼约好靼�，所謂杠桿比高的，就是房地產(chǎn)。我們國家的杠桿比比國際上低得多，因?yàn)槊绹橇闶赘堵�。但是在這個(gè)問題上，我們還要把杠桿比進(jìn)一步降低。
第三，以房地產(chǎn)稅來增加投機(jī)投資者的持有成本。這個(gè)“房地產(chǎn)稅”也有講究，不要認(rèn)為房地產(chǎn)稅就是房產(chǎn)稅。其實(shí)在許多國家，有兩個(gè)稅種是更有效的，一個(gè)是消費(fèi)稅。什么概念呢?你買第一套房子免稅，第二套房子收4%的稅，第三套房子受24%的稅。通過這種累進(jìn)，一下子把你遏制住了。另外一個(gè)叫空置稅。如果房子空在那里，要交稅。所以比較起來，這兩個(gè)稅種的波及面小，更加靈活，而且可進(jìn)可退，房價(jià)控制住了，這些稅就可以退出。香港也是這樣做的。
所以如果我們采取這樣一種原則，正如總理所說的，我們就能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。
我的匯報(bào)就是這些，謝謝大家!