房價本是房產(chǎn)供需關(guān)系的產(chǎn)物，但大多數(shù)工薪階層對房產(chǎn)的根本需求不是擁有產(chǎn)權(quán)，而是享有長久穩(wěn)定的居住權(quán)。京、滬、穗等中心城市的房價高漲的原因無非是房產(chǎn)資源“供不應(yīng)求”，但供不應(yīng)求的并非全部表現(xiàn)為對產(chǎn)權(quán)的需求，而是把對居住權(quán)的需求延伸成為對產(chǎn)權(quán)的需求，因而使得房屋資源的“產(chǎn)權(quán)”需求變得強烈起來。可以說，在京、滬、穗等中心城市中目前所表現(xiàn)出來的對“產(chǎn)權(quán)”的需求中至少60%是由“居住權(quán)”延伸形成的，也就是說，至少60%的產(chǎn)權(quán)需求是為了獲得一個長久穩(wěn)定的住所，只有不足40%的產(chǎn)權(quán)需求是完全針對產(chǎn)權(quán)而來的，其中主要包括投資型產(chǎn)權(quán)需求和住房儲備型的需求。因此，如果政府確實有意向解決“房價”問題，就要把那至少60%的“居住權(quán)”的需求從產(chǎn)權(quán)需求中分離出來，也就是說要把這部分對居住權(quán)的需求還原成為“租賃”需求。
由于中國在住房產(chǎn)權(quán)私有化的政策上犯了冒進的錯誤，導(dǎo)致目前中國居民住宅中幾乎100%的產(chǎn)權(quán)都已實現(xiàn)私有化，政府手中能夠掌握的居民住宅幾乎為零，所以，租賃市場變成了徹頭徹尾的“自由市場”，既沒有相關(guān)的法律規(guī)范，一沒有相關(guān)的行政規(guī)范，業(yè)主的權(quán)益主要依賴《物權(quán)法》，而承租人的權(quán)益完全沒有相關(guān)的法律予以保護，甚至沒有任何一個地方性的行政措施對承租人的權(quán)益給與保護，因而形成“租房沒有保障”的局面，也就迫使所有期待擁有長久穩(wěn)定住所的人被動地追求對房屋產(chǎn)權(quán)。因此，為了能夠讓絕大多數(shù)對房屋居住權(quán)的需求停留在租賃市場中，中央政府和地方政府必須迅速推出針對“房屋租賃市場”法律法規(guī)，除了在《物權(quán)法》的前提下保障產(chǎn)權(quán)人基本權(quán)益外，要重點體現(xiàn)對承租人權(quán)益的保障，特別是承租人的承租權(quán)的延續(xù)、租金的穩(wěn)定性、階段性租金支付困難的保護措施等，要有明確的法律規(guī)定。要通過立法保護承租人對同一套住房擁有長久穩(wěn)定的居住權(quán)。如果能夠在這方面有所突破，即使政府手中沒有所謂的“保障性住房”，也可以大大緩解因居住權(quán)需求延伸形成的產(chǎn)權(quán)需求造成的產(chǎn)權(quán)“供不應(yīng)求”的局面，一旦將這部分對產(chǎn)權(quán)的“假性需求”分流出來，房價就會出現(xiàn)明顯的松動甚至下降。
