全國人民、甚至是全世界人民關(guān)注的“兩會”已于日前順利閉幕。很多人認(rèn)為，兩會將成為中國樓市的“分水嶺”，因為房價問題已經(jīng)成為眾多兩會代表的“眾矢之的”。
網(wǎng)易房產(chǎn)通過中原集團(tuán)房產(chǎn)分析師易虹、許萌、劉淵、程澐了解到，預(yù)計兩會后將出臺進(jìn)一步的措施以平抑房價。
政策導(dǎo)向增加供應(yīng)控制需求
在當(dāng)前的市場環(huán)境下，未來調(diào)控政策及調(diào)控力度的不確定性成為決定短期市場走向的關(guān)鍵因素。
中原分析師預(yù)計，兩會后將出臺進(jìn)一步的措施以平抑房價，相關(guān)政策的指向仍會是控制需求以及增加供應(yīng)。但從目前的政策效果看，單純的增加土地供應(yīng)，而缺乏配套的監(jiān)管，導(dǎo)致的往往是開發(fā)商土地儲備的增加，并不能有效的增加住宅市場供應(yīng)。如何促進(jìn)開發(fā)商土地開發(fā)，清理盤活閑置土地，令土地儲備轉(zhuǎn)化為實際住宅供應(yīng)更為關(guān)鍵。
雖然控制需求的舉措目前已初見成效，但同時應(yīng)該注意到，經(jīng)過了2009 年持續(xù)的高成交量的消耗，各地市場的住宅可售量已降至低位。
以一線的北京、上海為例，2 月份存量已達(dá)近兩年來的最低水平。而新增供應(yīng)受到建設(shè)周期及市場環(huán)境影響，尚未增加。深圳自2 月初以來，已連續(xù)一個多月無任何新增住宅預(yù)售。在此環(huán)境下，即便需求受各方因素影響有所下降，在供應(yīng)有限的情況下，供大于求的局面也不易出現(xiàn)。因此我們判斷，短期內(nèi)房價仍將在僵持中高位波動。
商業(yè)項目開工增加
2 月份多家標(biāo)桿房企有項目新開工建設(shè)。一方面，由于2009 年的持續(xù)高銷售量，目前各房企的住宅存量已降至低位，需要增加新項目建設(shè)以維持持續(xù)銷售。但新開工的項目多處二三線城市，且有部分為商業(yè)項目，也進(jìn)一步證明了相關(guān)政策 “逼存量”的目的暫未看到實質(zhì)成效。
年初以來，標(biāo)桿房企對商業(yè)項目的關(guān)注度有明顯上升，綠城、金地、華潤等房企紛紛通過收購項目，成立基金，上調(diào)投入預(yù)算，備戰(zhàn)REITs 等方式透露出對商業(yè)地產(chǎn)的信心。
中原分析師認(rèn)為，與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)具有不易受政策調(diào)控影響，保值性強(qiáng)的特征。在市場更為成熟的香港，大型開發(fā)商通常亦投資并持有相當(dāng)數(shù)量的商辦物業(yè)。表明多元化的開發(fā)、經(jīng)營模式對持續(xù)性發(fā)展大有裨益，這將成為內(nèi)地開發(fā)行業(yè)今后的發(fā)展方向。
后市有望持續(xù)回暖
從近期市場情況看，春節(jié)過后，市場持續(xù)回暖，但回升幅度有限，目前各地成交僅回復(fù)至節(jié)前1 月份的水平。
中原分析師預(yù)計，3 月份各周成交量將持續(xù)增長，整個3 月各地市場均能出現(xiàn)適度的反彈。從歷史同期平均水平看，春節(jié)過后第一個月的成交量環(huán)比增長一般在三成以上，2009 年同期則高達(dá)五成到一倍以上。
考慮到進(jìn)一步的政策落實要后續(xù)才能明確，在各因素影響尚不明朗的情況下，大幅度的反彈恐難出現(xiàn)。預(yù)計3 月份的成交量將不及去年同期。從歷史經(jīng)驗及近期走勢看，若3 月份的市場成交量能及歷史均值，則后市有望進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。
