中央經(jīng)濟工作會議12月11日至12日在北京舉行。會議總結(jié)2024年經(jīng)濟工作，分析當前經(jīng)濟形勢，部署2025年經(jīng)濟工作。
會議明確提出“穩(wěn)住樓市”。同時，對于房地產(chǎn)相關(guān)領域的工作方向，會議也確定了明年的重點任務，“持續(xù)用力”“加力實施”“充分釋放”“合理控制”“推動構(gòu)建”……一系列關(guān)鍵詞為房地產(chǎn)市場在2025年發(fā)展定下基調(diào)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，此次會議強調(diào)“穩(wěn)住樓市”導向，延續(xù)近期召開的中央政治局會議精神，進一步說明2025年房地產(chǎn)工作要強調(diào)“穩(wěn)”。該表述相比2023年中央經(jīng)濟工作會議精神，發(fā)生重要變化。其中，2023年主要從防范化解風險角度進行，并把房地產(chǎn)相關(guān)風險列為三大重點領域風險之一。2024年中央經(jīng)濟工作會議，則從“十四五”圓滿收官和“十五五”順利開啟的角度進行，把“穩(wěn)樓市”上升到更高規(guī)格，也賦予了“穩(wěn)樓市”在新一輪高質(zhì)量發(fā)展中的重要使命和歷史重任。
持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)
12月9日，中央政治局召開會議提及“穩(wěn)住樓市”，反映了更加堅定的穩(wěn)樓市態(tài)度。本次中央經(jīng)濟工作會議基調(diào)延續(xù)，進一步明確要“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，業(yè)內(nèi)人士表示，“持續(xù)用力”也意味著各項樓市支持政策有望繼續(xù)落地落實。
58安居客研究院院長張波表示，要關(guān)注止跌回穩(wěn)的龍頭帶動，從四季度來看，熱點一二線城市的成交量已經(jīng)有了明顯同比提升，購房者入市的腳步也更為堅決，這也顯示出政策本身效果在高能級城市有了明確體現(xiàn)。預計后續(xù)政策會持續(xù)跟進，以推動一二線城市持續(xù)回暖，龍頭帶動的趨勢將在明年樓市呈現(xiàn)。
戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東認為，今年以來，政府出臺包括四取消（取消限購、限售、限價、普宅和非普宅標準）、四降低（降低公積金貸款利率、首付比例、存量貸款利率、換房稅費負擔）、兩增加（通過貨幣化安置增加100萬套城中村和危舊房改造，年底前將白名單項目信貸規(guī)模增加到4萬億）在內(nèi)的多項政策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。這些措施在2025年的繼續(xù)發(fā)力將有望提振市場信心，增加市場活躍度。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜預計，未來核心城市限制性政策有望繼續(xù)優(yōu)化，包括北上深繼續(xù)優(yōu)化限購政策，取消郊區(qū)、大戶型限購等存在一定預期；核心城市繼續(xù)降低首付比例，降低房貸利率、降低交易稅費等依然具備空間；針對多孩家庭給予更多政策支持等。另外，支持改善性住房需求釋放的供給端政策也存在進一步完善的預期，如優(yōu)化土地供給，為“好房子”建設提供支持等。
加力實施城中村和危舊房改造
從政策舉措上看，本次會議明確要加力實施城中村和危舊房改造。此前住房城鄉(xiāng)建設部已經(jīng)明確新增實施100萬套城中村和危舊房改造，且城中村改造政策支持范圍已經(jīng)擴圍至近300個地級及以上城市，且采用貨幣化安置方式。
陳文靜表示，本次會議繼續(xù)強調(diào)要“加力實施”，可見未來城中村和危舊房改造的規(guī)模有望繼續(xù)增加，整體力度將加大。從細化政策上來看，未來預計各地有望將貨幣化安置與房票政策結(jié)合、收購存量商品房作為安置房與城中村改造相結(jié)合，其中加大使用房票安置的補貼獎勵，提高居民使用房票積極性，將有助于加速城中村改造節(jié)奏，或?qū)⒃?025年對新房銷售方面產(chǎn)生實際性的拉動效果。
張波也告訴記者，城中村改造，會對樓市潛在需求提升起到直接效果，同步結(jié)合“好房子”的不斷落地，在平穩(wěn)樓市的同時，可以進一步打造更多宜居、韌性、智慧城市，更好滿足居民美好居住生活需求。
對于城中村改造的判斷，嚴躍進認為，2025年城中村改造的覆蓋面會持續(xù)擴大，或成為2025年促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的一項重要抓手。
合理控制新增房地產(chǎn)用地供應
此次會議還提到，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。業(yè)內(nèi)普遍認為，這是對2024年提出的“嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的最新工作部署。
值得關(guān)注的一點是，目前各地已經(jīng)在供地方面有了新的變化，更強調(diào)和房企購地意向進行緊密對接。從2024年四季度供地情況來看，主要側(cè)重在對優(yōu)質(zhì)和好地段土地的供應，同時強調(diào)取消限價、取消配建、取消現(xiàn)房銷售等約束。
從這個角度看，嚴躍進認為，2025年土地供應或?qū)猿帧翱亓刻豳|(zhì)”的導向。
在陳文靜看來，此前專項債用于收購存量閑置土地、3000億元保障性住房再貸款收購存量商品房政策已經(jīng)落地，未來相關(guān)政策有望繼續(xù)完善，如財政部細化落地專項債額度等相關(guān)政策，為各地執(zhí)行提供更多資金支持；打通收儲過程中存在的價格撮合難度大、地方國企資金成本較高、供需錯配等卡點，促進存量商品房去化。值得關(guān)注的是，本次會議強調(diào)要盤活存量商辦用房，將存量商辦用房轉(zhuǎn)為保障房或是重要內(nèi)容之一。
此外，推進處置存量商品房的工作在2024年各地已經(jīng)積極推進，主要體現(xiàn)在“以購代建”的系列工作之中。從目前各地推進的情況看，各地發(fā)放了保障房再貸款資金，進而鼓勵各地國企收購現(xiàn)房庫存商品房，并將其改造為保障性租賃住房或配售型保障房，已經(jīng)取得一定進展。
推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式
構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是當前非常重要的一項工作內(nèi)容，更是在“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”過程中要積極把握的方向。
多位業(yè)內(nèi)人士均表示，觀察歷次中央經(jīng)濟工作會議精神，可以看出用詞和表述有新變化。其中，2021年中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)“探索”，即探索新的發(fā)展模式；2022年則強調(diào)“過渡”，即推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡；2023年強調(diào)“加快”，即加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；2024年中央經(jīng)濟工作會議則強調(diào)“推動”。
在嚴躍進看來，從用詞表述上，在房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整和改革大潮中，對于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的定位更加精準、路徑更加清晰、方向更加明確�！胺康禺a(chǎn)發(fā)展新模式”已提了4年，每一年都有豐富的理論成果和創(chuàng)新模式，也真正把握了房地產(chǎn)發(fā)展新模式的客觀規(guī)律。
結(jié)合實際來看，全國各地已經(jīng)有一些積極探索，即形成了具有示范性和標桿性的房地產(chǎn)發(fā)展新模式案例。比如，各地在深入落實好房子建設的“安全、舒適、綠色、智慧”理念上，持續(xù)優(yōu)化好房子建設。從2024年四季度各地的購地市場來看，很多房企已經(jīng)積極在探索建設第四代住宅項目，如增加架空層、拓寬陽臺等建設。這都說明各地深入落實好房子建設導向，持續(xù)做好高品質(zhì)住房建設。
陳文靜也表示，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式包括建立租購并舉住房制度、完善“市場+保障”住房供應體系、預售制改革、土地制度改革、房地產(chǎn)稅收制度改革等多個方面。今年以來保障性住房籌集力度不減，配售型保障房籌集建設持續(xù)推進；多地現(xiàn)房銷售試點也在有序推動。2025年，在預售制、金融制度、房地產(chǎn)稅收制度等相關(guān)基礎性制度的改革方面或取得一些積極進展。
多管齊下，或?qū)⒂行嵘用裰脴I(yè)意愿
從今年的市場表現(xiàn)來看，9月底以來多項支持房地產(chǎn)的政策落地，對市場的帶動效果明顯好于以往，市場出現(xiàn)了階段性回穩(wěn)態(tài)勢。
陳文靜表示，如果此次會議提及的政策能夠落實到位，居民置業(yè)意愿有望繼續(xù)提升，樂觀預期2025年新房銷售面積有望“止跌回穩(wěn)”，其中一線及核心二線城市或?qū)⒙氏葘崿F(xiàn)回穩(wěn)目標；中性預期下，預計2025年全國商品房銷售面積同比小幅下降。
在陳文靜看來，2025年財政、貨幣政策或?qū)⒚黠@加力穩(wěn)經(jīng)濟，對于房地產(chǎn)市場也將有正向影響，一方面，2025年財政政策也有望在收購存量閑置土地、收儲存量商品房等方面發(fā)揮更大的作用；另一方面，貨幣政策適度寬松，有望進一步引導房貸利率下行，繼續(xù)降低居民購房成本，促進購房需求釋放。另外，各項政策促進宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行，也有助于修復居民收入預期，進而改善房地產(chǎn)市場預期。
關(guān)注后續(xù)樓市政策方向，張波表示，各地方政府會進一步落實中央精神，因城施策，通過城中村改造、收儲“商品房”、地方債做好土儲等方式有效平穩(wěn)樓市供需。對于開發(fā)行業(yè)的“白名單”制度、保交樓政策還會在延續(xù)的基礎上優(yōu)化實施細則。
“后續(xù)政策空間還將聚焦在降低交易成本和提高購房補貼兩個層面，交易稅費各地還可以根據(jù)實際情況進行階段性更大力度降低。同時，在購房補貼層面，可以結(jié)合人才購房、多子女家庭等情況，在政策面進行多維度結(jié)合，并加大實際補貼力度以提升實際效果�！睆埐ǚQ。