在一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)政策作用下，房地產(chǎn)市場在10月份出現(xiàn)了明顯的積極變化——
國家統(tǒng)計(jì)局11月15日發(fā)布的10月份70個(gè)大中城市商品住房銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅收窄或轉(zhuǎn)漲、同比降幅趨穩(wěn)，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步改善。
近日，房地產(chǎn)領(lǐng)域的又一項(xiàng)增量政策快速落地——住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)通知，部署各地進(jìn)一步做好城中村改造工作，推動(dòng)符合條件的項(xiàng)目盡快啟動(dòng)實(shí)施。通知明確，將城中村改造政策支持范圍進(jìn)一步擴(kuò)大到地級城市，并要求各地進(jìn)一步結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢，統(tǒng)籌考慮商品房的存量和增量，從實(shí)際出發(fā)，穩(wěn)妥推進(jìn)城中村改造貨幣化安置。
受訪專家表示，這是繼11月13日財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布多項(xiàng)減稅政策之后，再出臺(tái)的一項(xiàng)樓市利好政策。作為房地產(chǎn)政策“組合拳”的新增量，這項(xiàng)政策舉措將從需求和供給兩端為促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)提供助力。
城中村改造政策支持“擴(kuò)圍”
通知明確，地級城市資金能平衡、征收補(bǔ)償方案成熟的項(xiàng)目，均可納入政策支持范圍。
“這將有力地推動(dòng)新增100萬套城中村和危舊房改造目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，加快改善一大批城中村居民居住條件，徹底消除安全隱患，提升城市形象，完善城市功能。”浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬說。
按照通知要求，城中村改造政策支持范圍從最初的35個(gè)超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進(jìn)一步擴(kuò)大到了近300個(gè)地級及以上城市。
國海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏磊認(rèn)為，從35個(gè)大中城市擴(kuò)大到297個(gè)地級市，可以讓更多城市享受到城中村改造帶來的城市發(fā)展紅利，充分釋放新型城鎮(zhèn)化的巨大潛力。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，10月中旬住房城鄉(xiāng)建設(shè)部提到僅在35個(gè)大城市城中村改造規(guī)模170萬套，全國需要改造的危舊房50萬套�！氨敬握咧С�?jǐn)U圍后，滿足改造條件的城中村項(xiàng)目將更多，有望加快推動(dòng)新增100萬套城中村改造和危舊房改造落地，對市場需求的拉動(dòng)也有望更快體現(xiàn)出來�！�
“這次政策政策擴(kuò)圍將有效破解地方政府城中村改造中的資金籌措難題。”中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院戰(zhàn)略研究中心副主任盧華翔進(jìn)一步解釋說，城中村改造需要大量的資金投入，需要長期穩(wěn)定的低成本資金支持。擴(kuò)圍后，地方符合條件的項(xiàng)目，可充分利用開發(fā)性、政策性銀行專項(xiàng)借款，可發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券，還可以有商業(yè)銀行貸款和稅費(fèi)優(yōu)惠等政策支持，能夠充分發(fā)揮多渠道資金的組合優(yōu)勢，推進(jìn)項(xiàng)目順利實(shí)施。
推動(dòng)城中村改造貨幣化安置
在推進(jìn)城中村改造貨幣化安置方面，通知強(qiáng)調(diào)，各地要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢，統(tǒng)籌考慮商品房的存量和增量，從實(shí)際出發(fā)，穩(wěn)妥推進(jìn)城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執(zhí)行。
在上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任、國際與公共事務(wù)學(xué)院教授陳杰看來，通過貨幣化安置方式推進(jìn)城中村改造，可與當(dāng)?shù)厣唐贩繋齑嫒セぷ饔袡C(jī)結(jié)合起來，這樣會(huì)產(chǎn)生多重好處：首先，增加了改造居民的安置住房選擇面，給予居民更多選擇自主權(quán)，更容易實(shí)現(xiàn)安置需求精準(zhǔn)匹配；其次，縮短安置中的過渡周期，讓群眾可以盡快住進(jìn)新房，改善居住條件；最后，大大縮短了項(xiàng)目改造周期，有助于減少改造項(xiàng)目的不確定性�！斑@樣，不僅城中村居民的滿意度和獲得感可以大大提升，改造項(xiàng)目的資金也可以有很大節(jié)約，能盡早完成資金循環(huán)閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)更多的城中村改造，產(chǎn)生社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益雙豐碩�！标惤苷f。
虞曉芬在接受記者采訪時(shí)也表示，通過貨幣化安置的方式，城中村居民可直接到商品住房市場選擇心儀的住房，增加了房地產(chǎn)市場的交易量，可以直接帶動(dòng)去化壓力大的地級城市存量房消化，加快解決房地產(chǎn)市場供求失衡問題，對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)具有重要作用。同時(shí)，貨幣化安置對于那些居住條件較差、急需改善居住環(huán)境的家庭無疑是一個(gè)福音，可以更快地搬入更加舒適宜居的住房�！案鞯貞�(yīng)利用好這一政策紅利，評估篩選符合條件的城中村改造項(xiàng)目，盡快啟動(dòng)實(shí)施�！庇輹苑艺f。
夏磊同樣認(rèn)為，通過貨幣化安置等方式，可以擴(kuò)大居民的可選擇范圍，城中村居民可直接到現(xiàn)有的商品房市場選擇合適的房子，有利于消化存量商品房，助力房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。她用數(shù)據(jù)解釋說，以新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造估計(jì)，通過貨幣化安置將拉動(dòng)2億平方米商品房的去化，同時(shí)通過對城中村區(qū)域土地規(guī)劃條件的合理調(diào)整，能使其更好地適應(yīng)市場需求，可拉動(dòng)原址建設(shè)約5000億元的建安投資。
“貨幣化安置的方式應(yīng)該包括貨幣支付、房票支付等�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍說，目前各地都在紛紛推進(jìn)房票的政策，而且此類房票將在全市范圍內(nèi)可以使用。采用該方式的目的在于讓老百姓早日拿到房票，可以更自由選擇房源和房屋，有助于提高房屋安置的效率，也有助于在房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的過程中，安置戶更好選房和入住新房。這對于各地消化庫存房源和促進(jìn)供求關(guān)系平衡，以及更好推進(jìn)城中村安全隱患治理工作等都具有積極的作用。
陳文靜與嚴(yán)躍進(jìn)持相同觀點(diǎn)。她表示，推動(dòng)貨幣化安置有利于待安置居民靈活選擇滿足自身需求的住房，縮短過渡時(shí)間，同時(shí)也有助于促進(jìn)市場加速消化現(xiàn)有庫存。如果貨幣化安置與房票政策結(jié)合，或?qū)⑦M(jìn)一步提升相關(guān)政策在消化存量商品房上的效果。
將城中村改造作為城市更新重要內(nèi)容大力推進(jìn)
通知指出，當(dāng)前，我國城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了城市更新的重要時(shí)期，由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，由外延粗放式發(fā)展向內(nèi)涵集約式發(fā)展轉(zhuǎn)變。城中村改造是城市更新的重要內(nèi)容。
陳杰對此表示，當(dāng)前，我國城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了城市更新的重要時(shí)期，城中村改造作為城市更新的重要組成部分，是從源頭上消除城市安全隱患、回應(yīng)人民群眾對美好宜居安全生活新期待的迫切需要，是推動(dòng)城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型、加快建設(shè)宜居韌性智慧城市的內(nèi)在要求，更是統(tǒng)籌發(fā)展和安全的重要體現(xiàn)。他認(rèn)為，積極推進(jìn)城中村改造，從長遠(yuǎn)看，可以為城市實(shí)現(xiàn)民生福祉、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)安全的協(xié)同增進(jìn)打下牢固基礎(chǔ)，是各城市提升城市吸引力和增進(jìn)城市競爭力的重要基石；在當(dāng)下，也可以直接起到穩(wěn)定居民預(yù)期、激發(fā)消費(fèi)潛力、填補(bǔ)投資缺口、平滑經(jīng)濟(jì)周期的多重功效。
通知要求，各地要落實(shí)好城中村改造財(cái)稅、土地、金融等支持政策，嚴(yán)格落實(shí)“一項(xiàng)目兩方案”，即每個(gè)項(xiàng)目都要制定完備的征收補(bǔ)償方案、資金平衡方案等。
虞曉芬認(rèn)為，實(shí)施城中村改造，一個(gè)重要的原則是要先謀后動(dòng)、動(dòng)則必快、動(dòng)則必成。這次通知要求各地要嚴(yán)格落實(shí)“一項(xiàng)目兩方案”，確保條件成熟的項(xiàng)目才啟動(dòng)實(shí)施，這能夠有效避免項(xiàng)目和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)城中村居民的合法權(quán)益。