自9月26日政治局會議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”以來，一系列房地產(chǎn)利好政策密集出臺，效果顯現(xiàn)——國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的10月份70個(gè)大中城市商品住房銷售價(jià)格變動情況顯示，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅收窄或轉(zhuǎn)漲、同比降幅趨穩(wěn)，房地產(chǎn)市場預(yù)期進(jìn)一步改善。
近日，政策“暖風(fēng)”又至——財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確多項(xiàng)支持房地產(chǎn)市場發(fā)展稅收優(yōu)化政策，自2024年12月1日起執(zhí)行。受訪專家表示，隨著這項(xiàng)“真金白銀”利好政策的落地，將持續(xù)推動房地產(chǎn)市場回暖，止跌回穩(wěn)態(tài)勢會更加穩(wěn)固。
加大契稅優(yōu)惠力度 節(jié)約居民購房成本
在加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度方面，新政將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策。調(diào)整后，在全國范圍內(nèi)，對個(gè)人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。
“新政加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度，進(jìn)一步提振了剛性和改善性住房消費(fèi)信心�！闭憬I(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬認(rèn)為，隨著我國城鎮(zhèn)人均住房面積和生育政策的不斷調(diào)整，90平方米的居住面積已經(jīng)不能滿足老百姓對于住房的需求。這既對市場的住宅產(chǎn)品分類產(chǎn)生了巨大影響，也將更深層次影響房地產(chǎn)其他政策的發(fā)展方向。
據(jù)了解，目前，購房契稅稅率通常為3%～5%。新政出臺前，購買住房的契稅優(yōu)惠政策主要包括對個(gè)人購買家庭唯一住房和第二套改善性住房的減免。具體來看，自2016年2月22日起，對個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對于個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強(qiáng)認(rèn)為，新政將享受契稅優(yōu)惠的住房面積標(biāo)準(zhǔn)增加了50平方米，這將大幅降低90平方米以上至140平方米及以下的住房交易成本，特別是購房成本。在他看來，這不僅有利于促進(jìn)剛性購房需求，也有利于促進(jìn)改善性購房需求。
“對目前具有改善性住房需求的家庭而言，這是一個(gè)指向明確、‘真金白銀’的優(yōu)惠措施。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟也認(rèn)為，從需求端看，新政重點(diǎn)突出了對改善性購房需求的支持。這將進(jìn)一步減輕居民家庭在購買面積相對較大的改善性住房時(shí)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，定向提升了居民家庭購房能力。
調(diào)整增值稅政策 降低二手房交易成本
在增值稅方面，新政明確，在有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，對個(gè)人銷售已購買2年以上(含2年)住房一律免征增值稅，原針對北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市個(gè)人銷售已購買2年以上(含2年)非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行。在土地增值稅方面，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，繼續(xù)實(shí)施免征土地增值稅優(yōu)惠政策。
“其實(shí)新政就是在鼓勵(lì)已有房居民進(jìn)行改善性置換，這將進(jìn)一步盤活一線城市二手房市場，消除居民家庭購房顧慮。”吳璟認(rèn)為，這次圍繞土地增值稅的一系列政策調(diào)整，將有助于進(jìn)一步緩解部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前面臨的財(cái)務(wù)困難，并與“白名單”制度等房地產(chǎn)金融政策形成合力，為打贏“保交房”攻堅(jiān)戰(zhàn)提供更加堅(jiān)實(shí)的資金保障。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜在接受記者采訪時(shí)表示，新政能顯著降低一線城市增值稅稅費(fèi)，進(jìn)一步減少購房者置業(yè)成本，推動一線城市市場持續(xù)向好。
她以北京為例進(jìn)一步解釋說，政策優(yōu)化前，滿兩年非普通住宅需繳納增值稅，若現(xiàn)價(jià)500萬元，購買時(shí)原值200萬元，根據(jù)計(jì)算則應(yīng)繳增值稅為14.3萬元。政策優(yōu)化后，滿兩年原非普通住宅可免征增值稅，原應(yīng)繳增值稅全部節(jié)省。
“取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，是今年一線城市購房政策調(diào)整中較大的一個(gè)變化�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，這一政策調(diào)整后，掛鉤在上面的增值稅政策也自然有了下降的可能，體現(xiàn)了降低房屋交易成本，尤其是降低房屋出售成本的導(dǎo)向。他分析稱，對個(gè)人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅，將直接提高房東出售持有2年以上的“豪宅”的積極性。從這個(gè)角度來看，會促進(jìn)部分房源的加快掛牌，“這對于優(yōu)化二手房交易結(jié)構(gòu)、提振二手房交易都具有積極作用”。
利好政策頻出 鞏固止跌回穩(wěn)態(tài)勢
10月以來，各地在一攬子房地產(chǎn)增量政策帶動下，房地產(chǎn)市場熱度回升，特別是一線城市“銀十”逆襲“金九”，新房、二手房交易量大幅增加，呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)的明顯勢頭。
“此次房地產(chǎn)稅收政策的接續(xù)發(fā)力，將會給各地房地產(chǎn)市場帶來新的政策動能，有望進(jìn)一步帶動市場修復(fù)節(jié)奏，提升住房交易量，夯實(shí)止跌回穩(wěn)的良好態(tài)勢。”深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任李妍認(rèn)為，一線城市作為承接此次政策利好的主要受益者，自身市場的修復(fù)將對其他城市起到信心引領(lǐng)作用，進(jìn)而帶動其他城市止跌回穩(wěn)。
事實(shí)上，還有增量政策“在路上”。就在11月15日，又一利好政策落地——住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)通知，部署各地進(jìn)一步做好城中村改造工作，推動符合條件的項(xiàng)目盡快啟動實(shí)施。此舉將從需求和供給兩端為促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)提供助力。
“隨著一系列存量政策的深入落實(shí)和增量政策的加快出臺，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步止跌回穩(wěn)的態(tài)勢將不斷穩(wěn)固，這也將為明年房地產(chǎn)市場良好開局奠定基礎(chǔ)。”成都市城市建設(shè)發(fā)展研究院副院長馮波說。