編者按2020年，房企經(jīng)歷重重考驗：上半年“集體抗疫”，下半年“三道紅線”。如何在嚴(yán)監(jiān)管和求發(fā)展中尋得平衡，成了每一家房企前進過程中的必答題。
歷時近2個月的年報季剛剛落下帷幕，一列列數(shù)字矩陣是企業(yè)過往的軌跡，也是未來的注腳。國際金融報研究院聯(lián)合億翰智庫從多維度出發(fā)，撥開數(shù)據(jù)迷霧，揭秘嚴(yán)監(jiān)管下房企生存大變局。
剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率
這項變“綠”路上的“攔路虎”攔倒了哪些房企
作為“三道紅線”的指標(biāo)之一，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率是衡量房企資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)以及債務(wù)水平的常用指標(biāo)。剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率越高，表明企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中負債占比更大，反之則負債占比低。
相較于“三道紅線”中的另外兩項指標(biāo)，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率的優(yōu)化難度最大，成為了不少房企在變“綠”道路上的“攔路虎”。
本篇《50家典型房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率表現(xiàn)》，旨在探究房企階段性資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)以及經(jīng)營杠桿與財務(wù)杠桿的變化。
達標(biāo)率升至40%
億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，50家典型房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率均值為72.53%，較2019年的74.36%有所下降。
其中，建發(fā)國際和金輝控股的剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率降幅頗大，是50家典型房企中唯二兩家下降超7個百分點的房企。金輝控股剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率較2019年的76.93%降至69%，降幅達到7.93個百分點；建發(fā)國際剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率則由2019年的75.23%下降7.23個百分點至68%，回到安全線內(nèi)。
除了建發(fā)國際和金輝控股外，龍光集團、萬科集團、中國恒大以及祥生控股四家房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率降幅也超過6個百分點。
按區(qū)間來看，2020年，有3家房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率低于60%，與2019年持平；居于60%-70%之間的房企數(shù)量有17家，較2019年增長了9家；70%-80%之間有26家，2019年同期為28家；大于80%的房企則由2019年的11家降至4家。
其中，中國海外發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、中國金茂以及龍湖集團5家房企延續(xù)2019年的態(tài)勢，繼續(xù)包攬?zhí)蕹A(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率中的前5名。
按照“三道紅線”中剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率低于70%的標(biāo)準(zhǔn)來看，50家典型房企中有20家滿足紅線要求，較2019年同期的11家增加了9家，達標(biāo)率提升至40%。
滿足紅線標(biāo)準(zhǔn)的主要有兩類房企，一是華潤置地、中國海外發(fā)展、招商蛇口以及龍湖集團等長期保持優(yōu)質(zhì)財務(wù)質(zhì)量的龍頭房企；二是部分房企主動加強了財務(wù)管控，使得2020年剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率降至70%以下，典型的包括寶龍地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、龍光集團、世茂集團、中駿集團等。
雖然達標(biāo)率提升至40%，但依然有多家房企被攔在安全線外。
其中佳兆業(yè)集團、雅居樂集團、綠城中國、旭輝集團等距離70%的標(biāo)準(zhǔn)近乎一步之遙。合景泰富、美的置業(yè)、正榮地產(chǎn)、中國恒大、禹洲集團、中國奧園、融創(chuàng)中國、時代中國、陽光城、中南建設(shè)、中梁控股等13家在75%-80%之間。超過80%的有碧桂園、祥生控股、綠地控股、建業(yè)地產(chǎn)4家。
多房企該指標(biāo)上漲
不同于上述房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率的下降，仍有部分企業(yè)該指標(biāo)不降反升。
例如，截至2020年末，時代中國的剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率便較2019年的74.41%上升4.19個百分點至78.6%，為漲幅最高的房企。
事實上，近年來，時代中國剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率一直在不斷攀升，該指標(biāo)在2017年、2018年分別為65.6%、70.6%。
藍光發(fā)展和榮盛發(fā)展剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率也分別較2019年上升2.25、2.02個百分點，分別達到73%、73.8%。龍頭房企碧桂園剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率也超過80%，在50家典型房企中排名倒數(shù)第四。碧桂園該項數(shù)據(jù)的改善較恒大、融創(chuàng)等頭部房企較為緩慢。去年中期恒大、融創(chuàng)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率分別為85.3%和82.2%，2020年底上述兩家該項數(shù)據(jù)分別為76.7%和78.3%，降幅為8.6個百分點和3.9個百分點，而碧桂園去年底剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率80.53%，較去年中期的81.6%僅下滑1個百分點。這也是碧桂園觸及的唯一一道“紅線”，3月業(yè)績會上CFO伍碧君表示，預(yù)計在2023上半年之前穩(wěn)步變“綠”。
包括上述企業(yè)在內(nèi)，2020年，50家典型房企中共有30家剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率不達標(biāo)，但是有19家房企2020年剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率較2019年有一定的下降。
億翰智庫認(rèn)為，這是剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率不斷優(yōu)化的表現(xiàn)。目前，有多家房企因踩線剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率而止步“黃檔”。在2020年業(yè)績會中，這些企業(yè)的管理層也紛紛明確了轉(zhuǎn)“綠”時間。
2020年，合景泰富剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為75.1%，根據(jù)管理層計劃，公司有信心在2021年實現(xiàn)“三道紅線”的全部達標(biāo)；佳兆業(yè)集團、藍光發(fā)展也提及，公司將力爭在2021年消滅“三道紅線”；正榮集團和融創(chuàng)中國將達標(biāo)的時間設(shè)在了2022年，碧桂園以及綠城中國則預(yù)計將在2023年踏入“綠檔”。
未來將進一步下降
這些房企的安排某種程度上證實了剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率難以在短時間內(nèi)大幅優(yōu)化的事實。
億翰智庫稱，在“三道紅線”指標(biāo)中，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率是企業(yè)長期經(jīng)營積淀而形成的結(jié)果。在現(xiàn)實情況下，要優(yōu)化資產(chǎn)負債率，房企僅能使用內(nèi)源性現(xiàn)金流在優(yōu)化已有的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)同時控制新增資產(chǎn)的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。
進一步看，內(nèi)源性資金關(guān)聯(lián)了企業(yè)的合約銷售以及盈利能力，而會計上合約銷售和營業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)之間又存在時滯，這使得房企優(yōu)化剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率更為復(fù)雜。
另外，優(yōu)化剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率也意味著房企要在經(jīng)營杠桿和財務(wù)杠桿之間做平衡。
如果不優(yōu)化剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率，那么房企的有息負債增長空間將受限制。如果企業(yè)優(yōu)化這一指標(biāo)，那么企業(yè)在經(jīng)營過程中可能需要減少降低經(jīng)營負債等。這一境況下，經(jīng)營杠桿和財務(wù)杠桿變成了各房企難以兩全的“魚與熊掌”。
億翰智庫預(yù)判，在“三道紅線”政策下，房企有意愿優(yōu)化企業(yè)的財務(wù)質(zhì)量，因而在未來1-2年內(nèi)，50家典型房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率均值預(yù)計將進一步下降。
融資成本
新力代價大，禹洲融資難
融資成本一定程度上是房企綜合實力的體現(xiàn)，企業(yè)融資成本較低，可以減少財務(wù)支出，提高盈利能力，進而提高企業(yè)的市場競爭力，從而實現(xiàn)低成本融資的良性循環(huán)；另一方面，融資成本的差異對房企競爭力也會帶來重要影響，較高的融資成本意味著需要支付更多的利息，會進一步攤薄企業(yè)利潤。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來，作為高杠桿的行業(yè)，房企的競爭，很大程度上是融資能力的比拼。
6家房企融資成本上升
2020年，為了對沖疫情對于經(jīng)濟的影響，央行采取了寬松的貨幣政策，驅(qū)動企業(yè)融資成本不斷走低；此后盡管貨幣政策有所收緊，但在宏觀政策保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性、不急轉(zhuǎn)彎的背景下，企業(yè)融資成本上行依然有限。
億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2020年50家典型房企平均融資成本為6.08%，相較2019年的6.34%下降0.26個百分點。
從各區(qū)間分布來看，平均融資成本在5%以下的房企有11家，和去年相比新增了綠城中國和建發(fā)國際2家。其中素來以低成本融資著稱的中國海外發(fā)展2020年融資成本再降0.41個百分點至3.8%，也是榜單中唯一一家該指標(biāo)低于4%的房企。
國企和央企背景的房企，在融資渠道和融資成本上依然存在天然優(yōu)勢。11家融資成本在5%以下的房企中僅有龍湖一家民企，2020年龍湖集團融資成本為4.39%，同比降低0.15個百分點，這也是龍湖連續(xù)5年融資成本低于5%。
融資成本在5%-6%之間的有濱江集團、美的置業(yè)、旭輝控股、碧桂園、世茂集團、龍光集團、綠地控股等11家房企。合景泰富、寶龍地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、中駿集團、融信中國、雅居樂、新城控股等9家房企融資成本在6%-7%之間。
融資成本超過7%的依然不在少數(shù)，禹洲集團、中國奧園、陽光城、藍光發(fā)展、中梁控股、迪馬股份、佳兆業(yè)集團、新力控股、中國恒大等房企融資成本依然處于高位。其中佳兆業(yè)融資成本高達8.7%，新力控股和中國恒大更是超過9%。
另一家借款代價較大的房企新力，2019年登陸資本市場拓寬融資渠道以來融資難度似乎并未降低，2018年-2020年三年間新力的融資成本分別為9.3%、9.2%、9.1%，均處于行業(yè)高位。
綜合來看，2020年，房企的融資成本普遍下降，34家企業(yè)融資成本相比2019年底下降，其中正榮地產(chǎn)、中梁控股、碧桂園3家降幅顯著。
盡管較為寬松的貨幣政策讓大部分房企的融資成本有所下行，但依然有房企受困于自身因素而借錢難。
50家典型房企中，中國恒大、富力地產(chǎn)、禹洲集團、迪馬股份等6家房企融資成本較2019年有所上升。它們普遍存在短期償債壓力較大，杠桿率較高的問題。
如中國恒大2020年凈負債率為152.9%，現(xiàn)金短債比0.47，短期償債壓力較大。
禹洲集團2020年銷售額首過千億，然而歸母凈利潤卻下降97%。面對質(zhì)疑，禹洲將利潤下滑的原因歸咎于聯(lián)營合營企業(yè)，稱部分盈利較好的聯(lián)營合營企業(yè)未能并表確認(rèn)收入，實際上規(guī)模在百億左右的聯(lián)營合營企業(yè)從未給禹洲集團貢獻過規(guī)模利潤。業(yè)績的巨大滑坡加之年報數(shù)據(jù)中的多重疑點，無疑影響了禹洲在資本市場的信用及形象。信用資質(zhì)相對較差，疊加“三道紅線”政策的影響，導(dǎo)致其平均融資成本有所上行。
融資成本的差異對比來看更為直觀。以1000億元債務(wù)為例，禹洲將比中海多支付近30億元的利息，而禹洲2020年歸母凈利潤才1.17億元。
規(guī)模越大融資成本越低
除了企業(yè)性質(zhì)外，房企規(guī)模也是影響融資成本的重要因素。整體上看，房企銷售規(guī)模越大，融資成本越低。
億翰智庫按營收1000億元以上、500億-1000億元以及500億元以下將房企分為三個梯隊。從融資成本平均數(shù)來看，第一梯隊融資成本的平均數(shù)為5.74%，第二梯隊融資成本的平均數(shù)為6.03%，第三梯隊融資成本的平均數(shù)為6.5%。從各梯隊平均數(shù)來看，營業(yè)收入規(guī)模越大的房企，融資成本越低。
從平均融資成本來看，2020年第一梯隊的平均融資成本為5.74%，較2019年下行0.17個百分點。第一梯隊中除中國恒大、富力地產(chǎn)和綠地控股的融資成本有所上行以外，其他房企的融資成本均下行。
第二梯隊的平均融資成本為6.03%，較2019年下行0.36個百分點，在三個梯隊中，第二梯隊的融資成本下行最為明顯。
第三梯隊平均融資成本為6.5%，較2019年的融資成本下行0.25個百分點，下降幅度小于第二梯隊，部分房企如禹洲集團的融資成本不減反增。
億翰智庫認(rèn)為，隨著經(jīng)濟的逐步復(fù)蘇與企穩(wěn)，貨幣政策預(yù)計將逐漸呈現(xiàn)中性偏緊的態(tài)勢。
企業(yè)端在嚴(yán)酷的融資環(huán)境下以及“三道紅線”政策的約束下，未來部分房企負債規(guī)模增長將放緩，房企通過加快銷售回款、持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、放緩拿地等措施，以推動企業(yè)的財務(wù)狀況滿足監(jiān)管的要求，整體的財務(wù)狀況將趨于穩(wěn)健。
據(jù)此，億翰智庫預(yù)判，2021年房企整體融資成本或?qū)⒈３制椒�(wěn)。內(nèi)部結(jié)構(gòu)上，企業(yè)的融資成本依舊呈現(xiàn)分化的態(tài)勢，但是融資成本差距或?qū)⒆兿嗫s小。高杠桿房企不斷的降負債，緩解債務(wù)壓力，規(guī)避償債風(fēng)險；對于財務(wù)穩(wěn)健的房企，資金成本或?qū)②呌诜�(wěn)定，或者小幅下降，同時企業(yè)擁有更多的機會提升自身規(guī)模和盈利能力，在保持融資優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，在經(jīng)營方面實現(xiàn)提質(zhì)增效。
土地儲備
融創(chuàng)反超恒大、碧桂園成“土儲王”
作為業(yè)績持續(xù)增長的基石，土地儲備的多少，意味著房企是否有充足的后備土地可供開發(fā)，對于后續(xù)未來房企的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。然而土地儲備過量也意味著企業(yè)可能有較多資金沉淀在土儲上，如若布局不當(dāng)，或?qū)p失慘重。
由此，《國際金融報》和億翰智庫發(fā)布《50家典型房企土地儲備總量和新增土地儲備》，以期反映企業(yè)新增土地儲備增減以及房企投資策略變化情況。
9家房企土儲負增長
億翰數(shù)據(jù)顯示，2020年50家典型房企土地儲備總量為31億平方米，同比增速3.1%，較2019年的12.2%下滑顯著。其中恒大、華潤、時代中國等9家土地儲備出現(xiàn)負增長。
具體來看，土儲超過2億平方米的有融創(chuàng)、恒大、碧桂園和綠地四家，其中融創(chuàng)反超恒大和碧桂園，以25772萬平方米位居第一。
年報顯示，2020年融創(chuàng)新增土儲5877萬平方米，新增貨值約7261億元。
無論是新增面積還是金額，去年融創(chuàng)投拓端都在降速。2020年融創(chuàng)權(quán)益拿地金額約687.3億元，較上年同期的1007.0億元大幅減少31.7%，新增面積5877萬平方米，較2019年的9970萬平下降超40%。
相較于融創(chuàng)，恒大土儲端的降速更為顯著。截至2020年底，恒大土儲為23100萬平方米，下滑超21%。此前業(yè)績會上，為了降負債，恒大管理層表示計劃未來兩年每年下降1500萬平方米的可售住宅土地儲備面積，總規(guī)模控制在2億平方米左右。
碧桂園在2017年投資拿地沖至高點后，2018年開始回落，當(dāng)年的新增項目數(shù)、權(quán)益代價、權(quán)益建面同比均在減少。2019年碧桂園新增項目數(shù)362個，相較2018年減少了400個左右，5272萬平方米權(quán)益建面同比下滑近40%。2020年碧桂園投資力度有所回升，全年共獲取511宗土地，權(quán)益總代價約為2100億元。
如果將50家典型房企按照土地儲備規(guī)模劃分為4個梯隊，會看到不同梯隊表現(xiàn)的分化。
7家土地儲備在10000萬平方米以上的房企為第一梯隊，這一數(shù)量與2019年保持一致，梯隊土地儲備同比降低3.2%。第二梯隊為土地儲備在5000-10000萬平方米的房企，達到了15家，新增了雅居樂、中國奧園及綠城中國3家，土地儲備平均增速為9%。第三梯隊為土地儲備在5000萬平方米以下的房企，有28家，土地儲備平均增速為8.4%。
由此可見，第一梯隊的房企土地儲備增速最低，僅有新城、融創(chuàng)等土地儲備增長速度超過10%。
其中新城的高增長是由于2019年“黑天鵝”事件后為了確保流動性安全，公司一邊收縮拿地，一邊出售項目回籠資金。2019年上半年，新城新增土地儲備80幅，而2019年全年其新增土儲72個項目，這也意味著下半年新城不僅沒拿地，還出售了此前已獲取的部分地塊，為其2020年土儲增幅埋下伏筆。
2020年，第一梯隊房企土地儲備占50家典型房企的比值為44.1%，較2019年的48.2%下滑4.1個百分點。
億翰智庫認(rèn)為，這一變化主要由于房企降杠桿的目標(biāo)，并且頭部房企過去已獲取大量土地儲備，業(yè)績增長相對有保障，加之受“三道紅線”監(jiān)管嚴(yán)格，因此增速放緩最為明顯，但隨著未來財務(wù)指標(biāo)逐漸改善，達到監(jiān)管要求，土地儲備或?qū)⒅鸩交厣?/P>
高能級城市受追捧
投銷比和存續(xù)比的數(shù)據(jù)顯示，房企對土地儲備的態(tài)度已經(jīng)轉(zhuǎn)變，保持合理的土地儲備是大多數(shù)房企追求的目標(biāo)。在融資環(huán)境持續(xù)收緊的情況下，為保持現(xiàn)金流安全，房企拿地力度普遍放緩，進而導(dǎo)致企業(yè)土地儲備增長緩慢或者下降。
億翰智庫認(rèn)為，合理的土地儲備應(yīng)與房企的銷售能力相匹配，一方面能夠減輕未來市場不確定性帶來的風(fēng)險；另一方面，能夠降低房企資金占用，增加資金使用效益。對未來的投資力度上，房企普遍堅持審慎的拿地態(tài)度，以銷定投的投資策略。
從投資布局來看，大部分房企土地儲備聚焦于一二線及強三線城市。
例如，截至2020年底，龍湖集團一二線土地儲備占比達84%，越秀地產(chǎn)一二線土地儲備占比達92%。
2020年業(yè)績會上，不少房企都明確表示更傾向于布局高能級城市。陽光城在業(yè)績會上透露，期待有機會進入北京、上海這樣的熱點城市。熱點城市的吸引力在哪兒？業(yè)績會上其高管表示，“一季度陽光城在上海的在售項目銷售流速明確快于去年，北京項目的月均流速更是達到去年的3-5倍�！币痪�城市的銷售流速和項目回款顯然優(yōu)于其他城市。
剛剛結(jié)束的杭州集中供地里，一眾房企扎堆鏖戰(zhàn)，最終濱江拿下五宗地，拿地總價為96.4億元，然而隨后董事長戚金興的一句“努力做到1%-2%的凈利潤水平”引發(fā)了行業(yè)大討論，連深耕杭州的濱江尚且如此，其他房企的盈利情況可想而知。然而即便如此房企依然渴望在杭州拿地，行業(yè)共識在于“搶這些所謂熱點城市盈利空間較低的項目，因為在當(dāng)下認(rèn)為現(xiàn)金流、銷售比利潤更重要”。
高能級城市開發(fā)銷售快，去化高，樓市基本面向好，直接保障了房企現(xiàn)金流與銷售。因此，盡管高能級城市調(diào)控不斷收緊，但仍是房企重倉的區(qū)域。此次疫情期間，部分重點布局高能級城市的房企銷售業(yè)績實現(xiàn)逆勢增長，也很大程度上展現(xiàn)了高能級城市的抗壓能力。
從拿地方式來看，房企加強多元化方式拿地的力度。企業(yè)在非公開市場上拿地可以適當(dāng)規(guī)避公開市場上的競爭，以較低的價格獲取優(yōu)質(zhì)的土地儲備，有效控制拿地成本。
“并購?fù)酢毙蜗笊钊肴诵牡娜趧?chuàng)2020年新增7261億元貨值中，僅2155億元來自于收并購，占比30%，公開市場拿地和產(chǎn)業(yè)合作拿地占比36%、34%，成為其前兩大拿地來源。
2020年陽光城新增貨值1802億元，即便加上1289億元鎖定貨值，剛剛撞線此前既定的3000億-5000億元目標(biāo)。2021年集中供地市場存在感并不強的陽光城轉(zhuǎn)向發(fā)力二級市場，4月其共計獲得13個項目，其中來自于公開招拍掛市場的僅3個，收并購和其他方式貢獻了10個項目。
