有時(shí)候真的很心寒，當(dāng)國家都三番五次申明要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行徹底改革，要回歸住房居住屬性，還利于剛需還利于民的時(shí)候，依然有人為了蠅頭小利為房地產(chǎn)背書，替開發(fā)商站臺(tái)，拼命維護(hù)高房價(jià)，鼓吹大家繼續(xù)投資炒房房地產(chǎn)。諸如董藩、李鐵者最最喜歡重復(fù)老掉牙的觀點(diǎn)：中國城鎮(zhèn)化率很低，未來大量農(nóng)民要進(jìn)城，房價(jià)上漲依然有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，未來不僅不會(huì)下跌相反仍會(huì)緩慢上漲！更有甚者真豁得出去，為了勸大家買房，不惜編排出“低房價(jià)不利于家庭奮斗”的人神共憤的荒謬觀點(diǎn)。
名利皆有的專家們?nèi)匀徊贿z余力地托底樓市、維護(hù)房價(jià)，真的又可氣又可悲。
但現(xiàn)實(shí)到底如何呢？房地產(chǎn)真的能一直基業(yè)常青下去嗎？中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展真的離不開房地產(chǎn)這個(gè)“夜壺”嗎？國家真的能允許樓市過去的瘋狂行情再次上演嗎？
在我看來不大可能了，因?yàn)閲乙呀?jīng)對(duì)樓市拉響了警報(bào)——房住不炒，不靠炒房拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，不走過去的老路，房價(jià)不能漲到天上去……這些官方渠道噴涌而出的觀點(diǎn)，已經(jīng)彰顯了國家要對(duì)樓市進(jìn)行徹底改革的巨大決心。
房地產(chǎn)在過去二十多年迎來高速發(fā)展，看似很多購房者都隨著房價(jià)的上漲而富有了，但是事實(shí)上全國大多數(shù)房奴一直都在哭訴, “除了房子我們什么也沒剩下！”買了房買了車看似過得很體面，但是有多少人是真正內(nèi)心幸�？鞓返哪�？因?yàn)榉孔咏o他們的壓力特別大，每個(gè)月拿到工資的第一件事情就是還款，一家?guī)卓谌宋磥矶甑纳疃家獓@一套房子努力賺錢，奔波不止，勞碌不息。
很多人眼里只盯著別人買房之后大賺，財(cái)富飆升，階級(jí)躍遷，奔向幸福的小康生活，但鮮有人注意到，國人正在被房子折磨得神魂顛倒——房子就像魔咒一樣，套住了無數(shù)人的心神，掏空了他們的口袋，扭曲了他們的思想。為了房子每天無數(shù)人間鬧劇在上演，離婚、借貸、詐騙，房價(jià)漲欣喜若狂，房價(jià)跌無法承受，就去打砸售樓處，無恥到連最基本的契約精神都不要了；更有甚者為了一套房子傾家蕩產(chǎn)，妻離子散……
所以說，房地產(chǎn)問題已經(jīng)不單單是經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，隨著過去房價(jià)不停高漲，早已演變成了全民逐利的變態(tài)游戲，更可怕的是，每個(gè)人都覺得自己不會(huì)輸。所以對(duì)房地產(chǎn)定位的改變，對(duì)民眾投資房產(chǎn)發(fā)財(cái)致富預(yù)期的改變才是調(diào)控樓市的關(guān)鍵。
過去國家對(duì)房地產(chǎn)的定位是"支柱產(chǎn)業(yè)"，房地產(chǎn)的作用是"發(fā)動(dòng)機(jī)"，只要國內(nèi)發(fā)展不暢，就需要房地產(chǎn)來拉一拉。但未來這種功用恐怕要失靈了，黨報(bào)已經(jīng)釋放明確信號(hào)，未來不靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，過去房地產(chǎn)是"發(fā)動(dòng)機(jī)"，而現(xiàn)在房地產(chǎn)是"穩(wěn)定器"，未來房地產(chǎn)是真正服務(wù)于億萬民眾的民生行業(yè)，這就意味著，"一夜暴富"將徹底成為樓市的過去。
很多人可能會(huì)說，這些冠冕堂皇的話，看得好不真實(shí)，國家過去也不是沒說過要對(duì)樓市動(dòng)真格的，但最后都被啪啪打臉了，信了黨媒黨報(bào)話的人，最后都吃虧了。我想說的是，這次真的不一樣，樓市最近傳來的三大好消息，很好地證明了為消滅高房價(jià)國家這次動(dòng)真格了：
首先，大家都不愿意買房了，房地產(chǎn)大勢已去！
6月底，央行公布了《2019 年第二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》，對(duì)于房價(jià)相關(guān)的調(diào)查結(jié)果卻是：預(yù)期房價(jià)上漲的比例大大下滑，而且大家都不準(zhǔn)備買房了。央行調(diào)查報(bào)告顯示：2019年第二季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)下季度房價(jià)預(yù)期“上漲”的居民有28.20%，同比2018年二季度36.50%的數(shù)值，可以說是有著很明顯的回落。
央行這次調(diào)查的另一組數(shù)據(jù)顯示：有計(jì)劃下個(gè)季度出手買房意愿的居民占比為21.0%，較一季度的21.5%略有下滑。同去年同期來看，有計(jì)劃買房想法的居民人數(shù)下跌2個(gè)百分點(diǎn)�？偨Y(jié)來看，過去的一年多以來，不看好房地產(chǎn)市場的人是越來越多，計(jì)劃買房的人數(shù)越來越少。
短短一年多為何居民的態(tài)度發(fā)生了巨大變化？其實(shí)真沒什么好驚訝的，看看過去這一年多樓市到底發(fā)生了什么，也就豁然開朗了：坊間調(diào)控放松的聲音甚濃，但是并不妨礙市場在一步步收緊——棚改大舉收兵，四大一線城市全面下跌，二三線城市漲幅收窄，成交量大幅下滑，投資炒房客一片哀嚎；開發(fā)商融資屢屢受挫，降價(jià)賣房者不乏其人，即便地方住建部頻頻阻攔，但通過第三方代理變相降價(jià)的案例不在少數(shù)；投資炒房客更是早早感知到了市場的變化，很多兩年前被過度推崇的城市，過去一年多炒房投資客從未停下降價(jià)拋房逃離的腳步；但最為影響購房人預(yù)期的變化，還要數(shù)去年官方那句“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”的喊話。
我不止一次說過，房地產(chǎn)就是欲望與權(quán)力的游戲，但決定權(quán)始終在國家手中，當(dāng)國家意識(shí)到房地產(chǎn)不能再繼續(xù)盲目發(fā)展高速擴(kuò)張的時(shí)候，當(dāng)國家要下定決心削弱其作用的時(shí)候，就是它卸下榮光的時(shí)候。從購房者對(duì)后市預(yù)期嚴(yán)重不足來看，大家似乎已經(jīng)看清了趨勢，房地產(chǎn)大勢已去，未來靠投資炒作樓市已經(jīng)不賺錢了。
其次，調(diào)控全面收緊，官方要求樓市必須“涼”下來，房價(jià)沒得漲了！
今年以來，“樓市戰(zhàn)火重燃”的口號(hào)喊得震天響，但是市場還是沒有翻了天——3、4月份傳統(tǒng)購房需求集中釋放，樓市得到短暫躁動(dòng)之后，5、6月份又歸于平靜了。究其根本原因還是國家對(duì)樓市的把控一直都未放松，國家對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)已經(jīng)改變，無論局勢如何轉(zhuǎn)變，都不會(huì)再拿起這個(gè)“夜壺”，今年上半年發(fā)生的一切，很好地證明了國家對(duì)樓市改革的決心。
6月份之后，我們又看到新一輪的樓市調(diào)控收緊正在啟幕，這其實(shí)就是官方在要求樓市必須涼下來，西安、武漢、合肥、長沙、蘇州等相繼升級(jí)調(diào)控，有的是因?yàn)榉績r(jià)漲幅突出被點(diǎn)名隨即做出的行動(dòng)，有的純粹是主動(dòng)為之，說明各大城市對(duì)于中央的精神還是領(lǐng)悟很深的。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年前5個(gè)月，房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布高達(dá)205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%。其中，5月份各地包括部委累計(jì)針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施高達(dá)41次，政策出臺(tái)的頻次維持在較高水準(zhǔn)。
具體到房價(jià)走勢上就是，一線城市依然在陰跌不止，二線城市已經(jīng)漲不動(dòng)了，三四線城市局部出現(xiàn)明顯下滑，投資炒房客意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)來臨，降價(jià)拋售的現(xiàn)象也是屢見不鮮。
再者，一個(gè)很多人忽略的大消息，對(duì)開發(fā)商來說無異于滅頂之災(zāi)
可能有人會(huì)說，那為何過去兩個(gè)月開發(fā)商不顧一切地往前沖，龍頭房企拿地率創(chuàng)新高，“地王”又在很多城市再次出現(xiàn)？
對(duì)于這一點(diǎn)我其實(shí)在之前的文中已經(jīng)解釋過了，這是因?yàn)槔^去年四季度融資收緊之后，今年信貸市場有所放松導(dǎo)致的，開發(fā)商借錢的成本突然降了，很多去年眼看著活不下去的企業(yè)又有了救命錢，才膽敢在土地市場大有作為。但是隨即融資渠道就又關(guān)閉了，對(duì)整體行情并不構(gòu)成利好。事實(shí)也并非媒體所報(bào)道的那樣，今年開發(fā)商拿地的價(jià)格和溢價(jià)率較前兩年都大大下滑了，而且全國平均地價(jià)5年來首次下跌。更值得一提的是，開發(fā)商今年在公開市場拿的地基本都是二線城市，三四線被徹底忽略了。
今年5月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中，還有一個(gè)值得關(guān)注的關(guān)鍵指標(biāo)，就是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速終于出現(xiàn)了回落，這個(gè)指標(biāo)的變動(dòng)，也印證了開發(fā)商們對(duì)行業(yè)前景的悲觀。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速終于開始回落，這也說明開發(fā)商們確實(shí)認(rèn)同了行業(yè)拐點(diǎn)的到來，開始真真切切收縮戰(zhàn)線。
而前天傳來的一個(gè)被很多人忽略的重磅信息，更可看作是對(duì)開發(fā)商的滅頂之災(zāi)——多家信托收到銀監(jiān)窗口指導(dǎo)，控制房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，其中個(gè)別公司要求“全面暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”。是的，開發(fā)商再一次要被“斷奶”了，對(duì)錢緊的地產(chǎn)商來說簡直是滅頂之災(zāi)。
其實(shí)這事早就有前兆了。6月份的陸家嘴金融論壇上，銀保監(jiān)會(huì)主席再次強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，表示：“歷史證明，凡是過度依賴房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)和維持經(jīng)濟(jì)繁榮的國家，最終都要付出沉重代價(jià)，凡是靠盲目投資投機(jī)房地產(chǎn)來理財(cái)?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)很不劃算”的時(shí)候，我就說過，掌管資金的管理層不會(huì)僅僅是口頭警告，未來對(duì)房地產(chǎn)商的收緊舉措會(huì)接二連三下達(dá)，時(shí)間沒過幾天，我的說法就得到了驗(yàn)證。
很多人可能又會(huì)反駁說，開發(fā)商沒錢拿地，就沒錢蓋房子了，新房供應(yīng)減少，房價(jià)應(yīng)該要漲才對(duì)！這么想看似邏輯天衣無縫，實(shí)則是不懂這個(gè)行業(yè)。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的要求很高，開發(fā)商沒錢拿地就無法良性周轉(zhuǎn)，且今明兩年是開發(fā)商償債期，開發(fā)商融不到錢，就一定會(huì)想方設(shè)法通過拋售手上的庫存變現(xiàn)，在購房者趨于理性，在限價(jià)高懸頭上，在嚴(yán)打違規(guī)銷售的背景下，開發(fā)商只能選擇降價(jià)促銷的方式賣房回籠現(xiàn)金。這對(duì)于打算買房的剛需來說，無疑是重大利好。
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)說，由于國內(nèi)樓市在過去十幾年帶來了過于驚人的財(cái)富效應(yīng)，所以很多人對(duì)未來的樓市財(cái)富奇跡依然保有很深的信念。當(dāng)鶴崗的樓市賣出白菜價(jià)，當(dāng)開發(fā)商們都開始準(zhǔn)備過冬，對(duì)于個(gè)人而言，或許也是時(shí)候放下對(duì)樓市暴富的執(zhí)念了。
是啊，在國際關(guān)系最緊張的時(shí)刻，我們都沒有放松房地產(chǎn)調(diào)控來調(diào)和，甚至調(diào)控還在繼續(xù)升級(jí)，由此也就可以看出，這一次的“房住不炒”，為了消滅高房價(jià)國家的確是在動(dòng)真格，未來指望政策層面重新刺激房地產(chǎn)，可能性已經(jīng)微乎其微。因此，依然抱有調(diào)控放松或取消幻想，依然堅(jiān)定認(rèn)為房價(jià)未來會(huì)永漲，依然不死心地認(rèn)為投資房產(chǎn)一勞永逸，未來可能真要遭受重創(chuàng)了。
我真正想說的是，房地產(chǎn)即將步入新時(shí)代，新時(shí)代最大的特點(diǎn)就是房子不再具備投資價(jià)值，剛需自住買房尚可，妄想買房賺錢暴富，可能算盤就徹底打錯(cuò)了。這就是大趨勢，如果你不正面應(yīng)對(duì)，不把這樣的發(fā)展趨勢當(dāng)回事，那么很可能在危機(jī)到來時(shí)手足無措，吞下苦果。這世界發(fā)展之快，真的遠(yuǎn)超你我的想象。