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加入日期:2015-8-31 點擊率:2101 |
日前，既有建筑改造市場機制創(chuàng)新研討會在京舉辦，同時老舊小區(qū)暨建筑改造產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟正式啟動。聯(lián)盟發(fā)起人、名譽主席楊慎提出，既有建筑改造，尤其是老舊住宅小區(qū)綜合改造，已經(jīng)成為下一步國家發(fā)展戰(zhàn)略工程。以自主創(chuàng)新思路全面推進老舊小區(qū)綜合改造，不僅可以給傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級、經(jīng)濟調(diào)整和企業(yè)自主創(chuàng)新留出時間和空間，更可以在短期內(nèi)促進經(jīng)濟穩(wěn)定增長。
業(yè)內(nèi)專家經(jīng)過討論交流認為，我國既有建筑改造尤其是老舊住宅小區(qū)綜合改造，需要政策支持和市場機制創(chuàng)新。
既有建筑綜合改造的管理機制、運作方式，比新建建筑要復(fù)雜，難度要大。我國既改工作雖然取得了一定成果和成效，但現(xiàn)在才僅僅進入“試水區(qū)”，還沒有進入“深水區(qū)”，面臨的一系列問題都需通過政策支持和市場機制創(chuàng)新解決。
開展既有建筑改造頂層設(shè)計。目前既有建筑改造沒有系統(tǒng)的制度設(shè)計，也沒有總體發(fā)展規(guī)劃或發(fā)展目標，因此，需要進行既有建筑改造的頂層設(shè)計，包括明確既有建筑改造范圍和改造要求，估算總體規(guī)模和資金需求，確定改造目標、編制改造規(guī)劃等。
打破既有建筑改造的管理體制和政策法規(guī)制度瓶頸。既有建筑改造涉及投資、建設(shè)管理、規(guī)劃管理、房屋產(chǎn)權(quán)管理及環(huán)境保護、綠化、衛(wèi)生、消防等多個部門，需要相關(guān)部門在形成共識的基礎(chǔ)上協(xié)調(diào)支持。正在探索中的加層加梯改造項目涉及土地管理二次開發(fā)、房屋管理中的產(chǎn)權(quán)登記、規(guī)劃管理的容積率建筑間距、后期運營管理（電梯費收取及大修資金來源）等系列問題。
加快研究制定相關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)標準。法律法規(guī)方面現(xiàn)有條文主要針對新建建筑，對既有建筑改造涉及較少，今后應(yīng)在立法上增加此部分內(nèi)容。技術(shù)標準方面，既有建筑結(jié)構(gòu)檢測和技術(shù)規(guī)范較多，但是設(shè)備、環(huán)境評價、改造后標準等方面還缺乏國家和行業(yè)標準。另外，各地方的經(jīng)驗和做法及一系列標準、規(guī)范圖集需要整合。
建立政府支持、市場運作的改造機制。不同的運作模式?jīng)Q定資金來源渠道，建議由政府政策補貼、住戶適度出資和企業(yè)投資三方共同籌集資金，通過市場運作，有利于實現(xiàn)政府、居民和企業(yè)的共贏。
從政府角度，按照改造內(nèi)容或改造面積進行財政補貼。補貼可以來源于三個方面：一是符合棚戶區(qū)改造中老舊住宅小區(qū)綜合整治的，享受棚戶區(qū)改造補貼政策；二是整合現(xiàn)有不同渠道的各類專項改造資金；三是對既有建筑改造專門撥付一部分資金補貼。從企業(yè)來說，主要是通過對增量部分（如加層、加車庫、加電梯、加綠化）進行市場運作獲取投資回報。目前來看有兩種參與模式：一是給予企業(yè)增量部分產(chǎn)權(quán)，可以由企業(yè)向市場銷售，這其中需要解決增量部分的產(chǎn)權(quán)歸屬和登記問題。二是實現(xiàn)PPP模式，給予企業(yè)增量部分經(jīng)營權(quán)，企業(yè)通過對增量部分長期經(jīng)營逐步收回投資并獲得回報。缺點是企業(yè)經(jīng)營期長，需要長期資金支持。從居民住戶來說，不同樓層不同居民按照改造內(nèi)容承擔(dān)不同的改造資金。
由中國房地產(chǎn)研究會住房保障和公共住房政策委員會、中國建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會、中國新興（集團）總公司、中國電子工程設(shè)計院、上海市建筑學(xué)會等幾十家單位聯(lián)合發(fā)起的“中國老舊小區(qū)暨建筑改造產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”正式啟動。聯(lián)盟是一個融合老舊小區(qū)和既有建筑改造相關(guān)建筑檢測和規(guī)劃設(shè)計院所、咨詢服務(wù)機構(gòu)、投融資機構(gòu)、建設(shè)施工企業(yè)、設(shè)施裝備及建材企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等上下游單位共同組成的集政策法規(guī)研究、標準規(guī)范、投融資、項目建設(shè)施工、新技術(shù)新產(chǎn)品研發(fā)和應(yīng)用推廣等專業(yè)服務(wù)為一體的戰(zhàn)略協(xié)作平臺。
劉偉
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