就目前實(shí)際而言，沒有房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，很難快速推進(jìn)中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，房地產(chǎn)業(yè)依舊扮演著重要角色。不要說改革開放之初，即便是經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展30多年、地方財(cái)政收入與當(dāng)年不可同日而語的今天，也沒有哪一個(gè)地方政府能夠做到依靠財(cái)政投入同時(shí)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、維持城市運(yùn)行和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程無非通過舉債進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，將生地變?yōu)槭斓睾螅徊糠钟糜诠苍O(shè)施包括道路、綠地、公園等的建設(shè)，一部分用于招商引資發(fā)展產(chǎn)業(yè)，一部分用于生活與商業(yè)配套。第一部分的投入是無從回收的，第二部分僅能回收不到20%，回收投資的希望只能押在第三部分土地上。
這第三部分土地賣給誰？房地產(chǎn)業(yè)。這個(gè)發(fā)展模式歸結(jié)起來就是，政府借貸投入建設(shè)城市環(huán)境，城市環(huán)境吸引產(chǎn)業(yè)投資促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展增加個(gè)人收入，收入提高形成商品住房需求，商品住房市場(chǎng)支撐房地產(chǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)商向政府競(jìng)購房地產(chǎn)開發(fā)用地，政府回收資金償還銀行貸款。
從此角度來說，房地產(chǎn)業(yè)雖然不是城市的支柱產(chǎn)業(yè)，但卻是城鎮(zhèn)化的重要支撐。某種意義上，沒有房地產(chǎn)，就沒有中國(guó)的城鎮(zhèn)化。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展快的地方，城鎮(zhèn)化進(jìn)程就快。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展慢的地方，城鎮(zhèn)化速度就慢。
談起地方發(fā)展，怎一個(gè)錢字了得。這里需要澄清兩個(gè)概念：一個(gè)是專家們時(shí)不時(shí)地散布一種論調(diào)，說地方政府以幾萬元把農(nóng)民的地征過來，一轉(zhuǎn)手就賣幾百萬元一畝，從中獲取暴利。土地投入有4筆錢，第一筆是征地款，一般是幾萬元到十幾萬元一畝；第二筆是地面附著物補(bǔ)償，包括農(nóng)民的房屋、樹木、青苗以及其它生產(chǎn)生活設(shè)施，平均到每畝地上約十幾萬到幾十萬元；第三筆是農(nóng)民拆遷安置，以西安為例，戶均新建按300平方米，每平方米造價(jià)3000元，共90萬元，按戶均4畝地，平均每畝地22.5萬元；第四筆是基礎(chǔ)設(shè)施配套與各種稅費(fèi)，每畝地約20萬元。以上4筆加起來，每畝平均成本約50～70萬元。如果1/3用于房地產(chǎn)，2/3用于產(chǎn)業(yè)與配套，則房地產(chǎn)用地承擔(dān)的成本必須達(dá)到150～200萬元以上，政府才能實(shí)現(xiàn)財(cái)政平衡，超過部分則為土地盈利。
另一個(gè)是專家們不斷詬病的土地財(cái)政，說地方政府靠賣地過日子，地方政府債務(wù)過大已經(jīng)造成了銀行潛在風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，這是把地方政府負(fù)債與企業(yè)負(fù)債混為一談。
這兩者的本質(zhì)區(qū)別是，企業(yè)進(jìn)行當(dāng)期經(jīng)營(yíng)核算，而地方政府則依靠土地的未來增值預(yù)期，所以說兩者沒有可比性。
土地財(cái)政的風(fēng)險(xiǎn)在于土地增值快慢，而土地增值的快慢則取決于工業(yè)、商業(yè)等實(shí)體產(chǎn)業(yè)聚集的速度與程度。判斷房地產(chǎn)業(yè)的泡沫及其風(fēng)險(xiǎn)，不能單看房子的價(jià)格高低、銷售快慢，關(guān)鍵要看它與實(shí)體產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系是否匹配。
指望商業(yè)房地產(chǎn)解決低收入者住房問題是一種幻想。住房如餐飲，須臾不可無，人人需解決。但并不是每個(gè)人都要去酒店、餐館吃飯。在這個(gè)世界上，即便是發(fā)達(dá)國(guó)家，也沒有一個(gè)國(guó)家靠商品房能解決低收入者的住房問題。商品房有兩重屬性，一是住房，二是資產(chǎn)。
在發(fā)達(dá)國(guó)家，購買商品房是進(jìn)入有產(chǎn)階層的重要標(biāo)志。他們解決低收入者住房問題的普遍性做法，是由政府提供僅收取象征性租金的廉租房，產(chǎn)權(quán)屬于政府，居住者只有使用權(quán)。商品房與廉租房界限清晰，不會(huì)像成本價(jià)房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等對(duì)市場(chǎng)造成干擾。
房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展是城鎮(zhèn)化的必由之路。房地產(chǎn)業(yè)要不要調(diào)控？當(dāng)然需要。土地價(jià)格越來越高、政府收費(fèi)有增無減、建筑材料及勞動(dòng)力成本持續(xù)上升、無序競(jìng)爭(zhēng)與蓄意惡炒五花八門，市場(chǎng)亂象應(yīng)該通過宏觀調(diào)控和法規(guī)細(xì)化加以匡正。
應(yīng)該看到，經(jīng)過十年調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，瘋狂發(fā)展基本趨向正常和理性。但中國(guó)的新型城鎮(zhèn)化剛剛啟動(dòng)，大量的地、縣、鎮(zhèn)需要建設(shè)，房地產(chǎn)業(yè)依然需要扮演好自己的角色。 |
