高房價，讓不少購房者望“房”興嘆。
日前，在山西省會太原市出現(xiàn)了一種自建房的新模式，即由建筑公司牽頭，購房者出資，由建筑公司承建。
其實，自建房在我國并不是一件新鮮事，個人合作建房早在10年前就出現(xiàn)過，但是建筑公司牽頭建房的形式還是第一次出現(xiàn)。那么，這種形式與以前出現(xiàn)的自建房有何不同?能否降低房價?
廉價的誘惑
在當下房價遠遠超過普通人的承受能力之時，早就出現(xiàn)某些央企或事業(yè)單位，以自建房的方式掀起曾經的福利房回潮熱，用遠低于商品房的價格，實現(xiàn)“居者有其所”的愿望。
而這次由建筑企業(yè)牽頭的自建房業(yè)主，可以不用再“羨慕嫉妒恨”了。據(jù)相關媒體報道，太原的這次自建房，早在5月份就進行了認購。在認購當天，500多套房源就被認購了460多套。認購了房子的業(yè)主把購房款全額交到這家建筑公司，讓建筑公司負責建房。
以這個自建房項目為例，周邊的樓盤均價在7000元/平方米以上，而自建房的價格大約在5600元/平方米左右。其中，樓盤的建筑成本為每平方米2200元左右，一票制(施工許可證等相關費用)為300多元，水、電、暖、煤氣等配套設施為300多元，施工圖紙、施工監(jiān)理等雜費為100多元，地價為2000元/平方米左右，銷售稅率為售價的12%，所有項目加起來大約每平方米的成本是5600元。
北京大成律師事務所合伙人張仁藏表示，任何希冀緩解普通人購房壓力的嘗試，都是可以理解的。此次自建房盡管是由建筑企業(yè)承建，但是從設計、投標、制造成本、工程質量等各方面都已經參與了市場競爭。
“這種新模式不僅保持了自建房價格較商品房更為便宜的優(yōu)點，還最大限度地免去了完全由非專業(yè)購房者組織可能出現(xiàn)的一些麻煩。自建房的價格比商品房的價格便宜，不僅因為刨除了開發(fā)商的利潤，還節(jié)約了資金成本和銷售費用�！彼f。
另一種形式的合作建房
將個人合作建房做成功的趙智強對于這種建筑企業(yè)自建房的形式是再熟悉不過的了。作為我國合作建房“破冰”第一人，他的合作建房時間周期似乎有些漫長，在2006年拿地，2012年底才完成分房。趙智強說：“太原市這個由建筑企業(yè)牽頭建房的形式，其實也是另一種合作建房，即企業(yè)與業(yè)主們合作建房�！�
在趙智強看來，由建筑企業(yè)牽頭合作建房，比他當時個人做要容易很多，特別是在拿地這塊。依托建筑公司這樣的專業(yè)資質公司來運作自建房項目，是非�？尚械�。他表示，建筑企業(yè)自建房，也是通過招拍掛拿地，沒有比開發(fā)商少交錢，但因為沒有利潤所以不交所得稅，業(yè)主能夠用低于市場價的價格獲得房子。這對于政府而言，也減少了政府投到保障房里的巨額財政支出，緩解了政府來自于高房價的巨大社會壓力，更實現(xiàn)了“大庇天下寒士俱歡顏”的千年理想。
趙智強說，隨著社會的發(fā)展和進步，不管何種形式的合作建房都將成為中國住房政策的一個有效補充。在理想狀態(tài)下，房地產市場能形成“三足鼎立”，即商品房、政府保障房、合作建房的態(tài)勢：商品房提供給高端人群，政府保障房提供給低端人群，合作建房提供給那些既無法承受高價的商品房又享受不到政府保障房的人群。
“當然，對個人或企業(yè)合作建房也必須進行限制，只能讓那些無房戶或確須改善住房條件、只有一套住房的市民參加，絕不允許有兩套或兩套以上住房的市民參加�！彼ㄗh。
用地缺乏成為難以打破的瓶頸
對此，張仁藏也表示，自建房本身是可取的，當下的中國房地產市場是高度壟斷的，政府壟斷土地供應，而房地產商則壟斷房屋供應，市民幾乎不可能通過其他途徑獲得房屋。自建房則有利于突破這種土地與房屋供應被雙重壟斷的格局，使中國的房地產行業(yè)趨向正常化，同時大幅度降低市民的購房代價。
張仁藏也指出，由業(yè)主出資，建筑企業(yè)參與土地拍賣，自行開發(fā)，這在流程上似乎沒有任何障礙，但所有問題的焦點都集中到土地出讓環(huán)節(jié)。即使是建筑企業(yè)自建房也并不是在任何地方都能暢通無阻的。
“首先是定向出讓的條款，讓其他競買人缺乏競爭力;其次是遠低于市場平均水平的土地出讓價格。如果建筑企業(yè)牽頭建設自建房的形式得到普遍推廣的話，那么最大的瓶頸是建房用地將缺乏，希望政府能給予一些土地政策支持。不過，到目前為止，仿佛還難以輕易打破這一瓶頸。”他說。
張仁藏建議，應該打破房地產壟斷，鼓勵單位和個人組織自建房，因為當前房價高企的關鍵在于房屋由房地產商壟斷經營。國家應開放房地產市場，鼓勵單位、個人聘請建筑企業(yè)自建平價住宅，并對人均住房面積超過70平方米的家庭按年征收房屋市場價30%的重稅，恢復住宅的居住屬性，遏制炒賣房地產現(xiàn)象。 |
