《中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》發(fā)布
商業(yè)地產(chǎn)這一年：從“進(jìn)擊”到“防守”
“發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)劃要先于開發(fā)，經(jīng)營比開發(fā)重要，找人比找地重要，沒有金融萬萬不可。”6月22日，清華大學(xué)中國發(fā)展規(guī)劃研究中心商業(yè)地產(chǎn)部部長袁開紅在《中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書(2013)》(下稱《白皮書》)發(fā)布會(huì)暨移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新思路研討會(huì)上如是說。
泡沫危機(jī)隱現(xiàn)
袁開紅對(duì)《白皮書》進(jìn)行了詳細(xì)講解。她表示，《白皮書》分為現(xiàn)勢篇、發(fā)展篇、潛力篇三大篇章，并特別加入了對(duì)北京市主要商圈典型購物中心的實(shí)地調(diào)研內(nèi)容;對(duì)城鎮(zhèn)化、宏觀經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)間的關(guān)系進(jìn)行探討，為下一步各房企布局城鎮(zhèn)化盛宴提供了定量參考;修訂2012版PRIME模型(商業(yè)地產(chǎn)投資潛力評(píng)價(jià)，認(rèn)為公共服務(wù)、資源、市場、環(huán)境是影響商業(yè)地產(chǎn)投資的主要因素)，對(duì)2013—2014年中國35個(gè)大中城市的商業(yè)地產(chǎn)投資潛力進(jìn)行了排名。
據(jù)袁開紅介紹，2013年我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)出三大特點(diǎn)：第一，增速加快，但區(qū)域泡沫增多。2013年，我國完成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資11,945億元，同比增長28.28%，但重慶、沈陽、青島、廈門等城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目空置率達(dá)到15%—20%，已超越國際上公認(rèn)的10%警戒線。第二，商業(yè)項(xiàng)目并購頻現(xiàn)。2013年，我國商業(yè)地產(chǎn)的并購交易金額是2012年的4倍。第三，電商增量大，實(shí)體店體量大，融合模式多樣化。
但是，我國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也存在著4個(gè)問題。袁開紅指出，第一，地方總體規(guī)劃缺失。不少地方政府沒有對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和城市規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)籌安排，缺乏對(duì)人口規(guī)模的考慮，導(dǎo)致商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局失衡。第二，地產(chǎn)商缺乏經(jīng)驗(yàn)。我國每年新建300多座購物中心，占全球新建購物中心的一半以上，但隨之而來的是租金和空置率困局，目前的情況是前者下降，后者上升。第三，商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才發(fā)展落后于行業(yè)發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)受電商沖擊的大背景下，人才危機(jī)凸顯，跳槽者眾多、薪酬漲幅大是不少企業(yè)面臨的難題。第四，融資瓶頸制約企業(yè)發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資額度大、回款慢，雖然目前已有不少企業(yè)選擇了海外發(fā)債，但這種方式風(fēng)險(xiǎn)大，也不適用于所有企業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要資金支持，以萬科入股徽商銀行為例，這不僅使企業(yè)資金的流動(dòng)性大大增強(qiáng)，也給企業(yè)帶來了新的競爭優(yōu)勢。但是，這一做法的前提是企業(yè)自身必須足夠強(qiáng)大，對(duì)部分中小型房企來說，并不具備可行性。
博弈現(xiàn)金流
“我們在資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)上進(jìn)行資本運(yùn)營，把資產(chǎn)與資本有機(jī)結(jié)合起來�！比f科高級(jí)副總裁毛大慶說。
在上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，房企與互聯(lián)網(wǎng)的融合，不僅停留在業(yè)務(wù)層面上，還包括房企經(jīng)營思路、開發(fā)模式的重塑。這種改變也許不能在三五年內(nèi)影響或改變房地產(chǎn)行業(yè)，但可以折射出這個(gè)行業(yè)的未來發(fā)展之路，互聯(lián)網(wǎng)思維模式將逐漸在房企的開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)品定位、營銷模式、資源整合中得到體現(xiàn)。
“與傳統(tǒng)運(yùn)營模式相比，互聯(lián)網(wǎng)或者說大數(shù)據(jù)的介入主要體現(xiàn)在效率和成本上。”盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理張平表示。
現(xiàn)場某業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前房地產(chǎn)行業(yè)籌融資渠道和投資渠道過于單一，與互聯(lián)網(wǎng)金融結(jié)合，可為房地產(chǎn)基金和房企拓展全新的融資渠道。從去年下半年開始，越來越多處于三、四線城市的開發(fā)商找P2P網(wǎng)貸公司融資，以期通過這樣的創(chuàng)新融資方式解決燃眉之急�！吧虡I(yè)地產(chǎn)的開發(fā)周期長，無論是宏觀財(cái)政政策，還是地方發(fā)展規(guī)劃，都可能影響項(xiàng)目的開發(fā)貸款、銷售回款，因此現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)管理就顯得格外重要�！彼毖裕皩�(duì)于開發(fā)商來說，沒有什么比現(xiàn)金流更加重要了。而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，沒有什么比保證現(xiàn)金流更費(fèi)心思的經(jīng)營之道了。尤其是當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)從散售的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)向持有模式時(shí)，保證現(xiàn)金流就顯得至關(guān)重要�！�
萬達(dá)集團(tuán)總裁助理葉宇峰亦坦承，相比于投資回報(bào)率，萬達(dá)更看重項(xiàng)目的現(xiàn)金流。
“新兵”萬科急追直上
在更加講究運(yùn)營和管理的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，“新兵”萬科已顯露出不小的野心，而其邁出的第一步，便是進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)。盡管要將互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)融入地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)被不止一家房企提及，甚至作為重要的戰(zhàn)略步驟，但還沒有一家像萬科與百度合作這樣被人重視。
“我們?nèi)匀皇且患易鲎≌钠髽I(yè)�！痹诎l(fā)布會(huì)上，毛大慶如此定位他的企業(yè)。與做住宅產(chǎn)業(yè)化類似，萬科對(duì)商業(yè)地產(chǎn)也采取標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品線、專業(yè)化的思路，同一產(chǎn)品線下的項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)配比相似，這樣更容易進(jìn)行資產(chǎn)打包和運(yùn)營管理，也符合商業(yè)地產(chǎn)的金融化趨勢�；诖�，毛大慶將正處于起步期第二階段(實(shí)體操作運(yùn)營)的萬科商業(yè)地產(chǎn)模式定義為輕資產(chǎn)、重運(yùn)營、保安全。
“重運(yùn)營是第一位的。”毛大慶說，“萬科在住宅領(lǐng)域做了30年，已經(jīng)具備豐富經(jīng)驗(yàn)。對(duì)萬科而言，商業(yè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)、落成和開業(yè)都不是問題，關(guān)鍵是如何運(yùn)營�！�
而提到輕資產(chǎn)，就會(huì)讓人想到凱德商用的輕資產(chǎn)模式：持有小比例股份，將大部分股權(quán)出售。萬科這么做(把商業(yè)項(xiàng)目的重資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為輕資產(chǎn)經(jīng)營，萬科僅持有10%左右的股份，但對(duì)項(xiàng)目保留品牌和管理權(quán))，既可以有效保證上市公司的現(xiàn)金流和賬面利潤，也可以在鍛煉企業(yè)招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的同時(shí)積累經(jīng)驗(yàn)，形成可復(fù)制的商業(yè)地產(chǎn)模式。只有這樣，萬科才有機(jī)會(huì)打造自己的商業(yè)地產(chǎn)品牌。
“我認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目與資本市場進(jìn)行結(jié)合才是真正的專業(yè)化商業(yè)地產(chǎn)操作模式�！泵髴c說。 |
