編者按：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)永遠(yuǎn)不乏精彩和熱鬧的舞臺(tái)。2013年，在調(diào)控的主旋律下，樓市萬(wàn)象繼續(xù)呈現(xiàn)。
樓市
年初，大型房企紛紛出海淘金，去國(guó)外賺國(guó)人的錢(qián);“國(guó)五條”出臺(tái)引來(lái)熱議，開(kāi)發(fā)商再鬧“小情緒”;9月全國(guó)各地集中掀起“地王潮”，地價(jià)沒(méi)有最高只有更高;央視曝光房企欠繳增值稅擺烏龍，數(shù)值不對(duì)但有事實(shí)……
歲末年終，本報(bào)精心呈現(xiàn)2013年度地產(chǎn)十大新聞，回顧一下今年樓市里的那些事兒。
房企海外擴(kuò)張加速
機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存
事件：近幾年，越來(lái)越多的中國(guó)房企加入了海外擴(kuò)張的大軍中。萬(wàn)科、碧桂園、綠地、富力等知名房企，紛紛將目光瞄向了海外市場(chǎng)。2月18日，萬(wàn)科與美國(guó)鐵獅門(mén)簽署協(xié)議，將合作開(kāi)發(fā)美國(guó)舊金山富升街201地塊;萬(wàn)達(dá)繼2012年斥巨資收購(gòu)美國(guó)AMC后，接連投資俄羅斯北高加索度假項(xiàng)目及與印度信實(shí)集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。同時(shí)，不少房企將馬來(lái)西亞作為海外擴(kuò)張的第一站，包括碧桂園和富力等房企，甚至非洲市場(chǎng)也成為房企新的目的地。
上榜理由：海外擴(kuò)張，目前仍以一些知名房企為主，這與其資金實(shí)力、國(guó)際化視野、專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì)等要素齊備有很大的關(guān)系。海外擴(kuò)張有幾大驅(qū)動(dòng)力：首先，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控收緊帶來(lái)了經(jīng)營(yíng)的高成本與高風(fēng)險(xiǎn);其次，在限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅等調(diào)控政策下，房企拿地與銷(xiāo)售存在不確定性;再次，國(guó)內(nèi)融資環(huán)境收緊，也逼迫房企主動(dòng)去海外尋金。
房企掐架搶地 地王強(qiáng)勢(shì)歸來(lái)
事件：5月，土地市場(chǎng)率先拉開(kāi)了反彈的序幕，尤其是第三季度，有關(guān)“地王”報(bào)道開(kāi)始密集出現(xiàn)，上海、北京、廣州等一線城市，經(jīng)營(yíng)性用地高溢價(jià)成交現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，全國(guó)土地出讓金收入也快速增長(zhǎng)。進(jìn)入9月，全國(guó)土地市場(chǎng)“地王”現(xiàn)象愈演愈烈：9月2日天津宅地單價(jià)“地王”出現(xiàn)，兩天之后北京農(nóng)展館“地王”即以創(chuàng)紀(jì)錄的7.3萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)出現(xiàn)，緊接著，9月5日上海就誕生了總價(jià)高達(dá)217.7億元的新“地王”……
上榜理由：全國(guó)多地“地王”的產(chǎn)生，放大了對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的負(fù)面影響，也進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期。9月末國(guó)土部要求，供需緊張的一線城市要加大住宅用地供應(yīng)，平抑地價(jià)，務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”。雖然此后北京等地的部分“地王”被叫停，政策效應(yīng)有所顯現(xiàn)，但由于一二線城市仍有優(yōu)質(zhì)地塊推出，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈化程度不減。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立
將有時(shí)間表
事件：11月20日，李克強(qiáng)總理主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)議指出，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門(mén)承擔(dān)，理順部門(mén)職責(zé)關(guān)系，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負(fù)擔(dān)。“不動(dòng)產(chǎn)登記”又稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家職能部門(mén)將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。
日前，國(guó)土資源部還透露將研究起草《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記辦法》等規(guī)章制度，整合建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，做好國(guó)家層面有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記銜接工作。
上榜理由：雖然建立“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”制度代表了“改革派”的態(tài)度，但是，在既得利益群體面前，“博弈”的阻力不小。由此可見(jiàn)，改革家們需要儒家“大智慧”，來(lái)平衡各方利益，既要防止社會(huì)不公，又要杜絕惡意炒作和侵占社會(huì)資源等負(fù)面現(xiàn)象發(fā)生。
以房養(yǎng)老 夢(mèng)想怎樣照進(jìn)現(xiàn)實(shí)?
事件：以房養(yǎng)老被稱(chēng)為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。
12月5日，國(guó)務(wù)院對(duì)外發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》。國(guó)家發(fā)展改革委、民政部聯(lián)合召開(kāi)新聞通氣會(huì)，介紹了加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的有關(guān)政策和情況。會(huì)上透露，作為金融養(yǎng)老、以房養(yǎng)老的方式之一，我國(guó)將逐步試點(diǎn)開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，具體政策會(huì)在2014年第一季度由保監(jiān)會(huì)牽頭出臺(tái)。
上榜理由：“以房養(yǎng)老”在國(guó)外很時(shí)髦、很流行，在中國(guó)卻難以執(zhí)行。中國(guó)式祖?zhèn)飨聛?lái)的衣缽觀念認(rèn)為，父輩辛辛苦苦積攢錢(qián)買(mǎi)下來(lái)的房產(chǎn)理所當(dāng)然是要留給子孫后代的。相關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，這種養(yǎng)老方式作為中國(guó)養(yǎng)老福利事業(yè)的一種輔助和補(bǔ)充，那是可以嘗試的，但絕不是唯一的養(yǎng)老選擇，操作空間比較狹小。
國(guó)五條黯然落地 房?jī)r(jià)依然難抑
事件：2月20日，溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，并確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施(稱(chēng)為“國(guó)五條”)。3月1日，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》作為“國(guó)五條”的細(xì)則正式發(fā)布。該細(xì)則部分條款之嚴(yán)厲超出市場(chǎng)此前預(yù)期，特別是對(duì)二手房交易征收20%的個(gè)稅的規(guī)定引發(fā)市場(chǎng)強(qiáng)烈反響和爭(zhēng)議。然而“新國(guó)五條”頒布整整一個(gè)月后，才有近20個(gè)省市出臺(tái)了地方版細(xì)則。除了北京和上海，“20%個(gè)稅”政策，在地方“國(guó)五條”細(xì)則上并沒(méi)有明顯體現(xiàn)。
上榜理由：“國(guó)五條”出臺(tái)之后，確實(shí)暫時(shí)使房?jī)r(jià)平靜下來(lái)。此政策中央是調(diào)控主體，地方是調(diào)控環(huán)節(jié)的執(zhí)行主體，但由于兩級(jí)政府在調(diào)控中的不同政策訴求，出現(xiàn)了地方城市弱化調(diào)控力度，20%差額征稅政策、信貸政策等多項(xiàng)重點(diǎn)政策多地并未真正落實(shí)。由于細(xì)則打折縮水，2013年房?jī)r(jià)依舊高漲，國(guó)五條大棒高舉輕落，值得反思。
住房信息聯(lián)網(wǎng) 革命尚未成功
事件：3月5日，住建部副部長(zhǎng)齊驥公開(kāi)表示，重點(diǎn)城市的聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，今年還將繼續(xù)擴(kuò)大聯(lián)網(wǎng)城市，要在6月底完成500個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作。個(gè)人房產(chǎn)信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)建設(shè)一直在呼吁，然而國(guó)內(nèi)的個(gè)人房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)建設(shè)一直比較緩慢。有業(yè)內(nèi)人士表示，從技術(shù)上來(lái)說(shuō)，全國(guó)聯(lián)網(wǎng)不是什么無(wú)法解決的問(wèn)題，至少可以說(shuō)，技術(shù)不是障礙。但是現(xiàn)在承諾的時(shí)間大限已過(guò)，住建部的網(wǎng)站還是靜悄悄，沒(méi)有絲毫動(dòng)靜。
上榜理由：雖然革命尚未成功，但這個(gè)消息還是讓樓市的同志們激動(dòng)了一番。房地產(chǎn)登記信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)意味著樓市調(diào)控向精準(zhǔn)化方向轉(zhuǎn)變，或?qū)⑷〈跋拶?gòu)令”成為樓市調(diào)控主打政策，并會(huì)為征收房產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)，甚至有利于反腐倡廉工作。然而6月底全國(guó)僅有18個(gè)城市宣布其個(gè)人住房信息系統(tǒng)與住建部聯(lián)網(wǎng)。是誰(shuí)在阻撓這項(xiàng)政策的出臺(tái)?
自住型商品房
面向“夾心層”加大供給
事件：10月23日，北京市公布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》，明確將加快自住型商品住房建設(shè)，今明兩年將推出7萬(wàn)套自住型商品房，銷(xiāo)售均價(jià)比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左右。從購(gòu)買(mǎi)“自住型商品房”的準(zhǔn)入條件來(lái)看，兩類(lèi)人可以成為購(gòu)買(mǎi)對(duì)象：一類(lèi)是名下無(wú)房或僅有一套住房的北京戶(hù)籍家庭;另一類(lèi)是連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社�；騻�(gè)稅，持有有效暫住證、且無(wú)房的非北京戶(hù)籍家庭。
上榜理由：“自住型商品房”則與商品房一樣，完全由市場(chǎng)來(lái)決定其利潤(rùn)高低，政府沒(méi)有設(shè)限。只是多了一條5年上市轉(zhuǎn)賣(mài)30%收益上繳國(guó)庫(kù)的約定。盡管非議頗多，北京此舉仍是治理“高房?jī)r(jià)”的一把殺手锏，對(duì)剛畢業(yè)進(jìn)入北京的工作5年以上的年輕人來(lái)說(shuō)是好事。這項(xiàng)舉措本質(zhì)是在供應(yīng)市場(chǎng)，面向“夾心層”加大“平價(jià)房”供應(yīng)量。
出狠招治理小產(chǎn)權(quán)房 “轉(zhuǎn)正”夢(mèng)斷
事件：11月22日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知》，要求全面、正確地領(lǐng)會(huì)十八屆三中全會(huì)關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)等措施，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)守耕地紅線，堅(jiān)決遏制在建、在售小產(chǎn)權(quán)房行為。11月24日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合召開(kāi)視頻會(huì)議，就堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題作出部署。
上榜理由：近年來(lái)，關(guān)部門(mén)多次重申不得違法開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房、不得購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，但全國(guó)各地小產(chǎn)權(quán)房在建在售勢(shì)頭依然不減。十八屆三中全會(huì)《決定》提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。該政策表述曾被視作小產(chǎn)權(quán)房的救命稻草。然而兩部委此次針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的表態(tài)，使小產(chǎn)權(quán)房未來(lái)轉(zhuǎn)正的希望破滅。
房企土地增值稅惹爭(zhēng)議
事件：11月24日，央視《每周質(zhì)量報(bào)告》曝光萬(wàn)科、富力、SOHO中國(guó)等45家房企8年欠交土地增值稅超3.8萬(wàn)億元。該報(bào)道涉及房企數(shù)量多、金額大，在業(yè)內(nèi)激起議論，諸多房企紛紛否認(rèn)“拖逃漏”等行為。國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這其實(shí)是對(duì)稅收政策和征管方式存在誤解和誤讀。央視報(bào)道提及的爆料人北京執(zhí)業(yè)律師李勁松此前曾對(duì)房企欠繳土地增值稅進(jìn)行過(guò)披露，此次更是對(duì)任志強(qiáng)的回應(yīng)進(jìn)行逐條反駁，并希望房企提出確切證據(jù)。
上榜理由：“3.8萬(wàn)億元房企應(yīng)繳未繳”的推測(cè)與判斷，嚴(yán)重誤導(dǎo)社會(huì)輿論，但不容回避的事實(shí)是，在實(shí)務(wù)操作中，各地稅務(wù)部門(mén)并沒(méi)嚴(yán)格按稅法執(zhí)行�！吨泄仓醒腙P(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》明確要進(jìn)行房地產(chǎn)稅立法和改革。房企謀求暴利的公眾形象下，社會(huì)自然希望包括土地增值稅在內(nèi)的納稅情況能公開(kāi)透明化。雖然央視擺烏龍，但是其報(bào)道的價(jià)值在于，能進(jìn)一步觸發(fā)社會(huì)對(duì)房企及稅費(fèi)制度中的各類(lèi)問(wèn)題進(jìn)行重新審視。
中央城鎮(zhèn)化會(huì)議召開(kāi) 房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模將增加
事件：12月12—13日，引人矚目的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議召開(kāi)。此次會(huì)議分析城鎮(zhèn)化發(fā)展形勢(shì)，明確推進(jìn)城鎮(zhèn)化的指導(dǎo)思想、主要目標(biāo)、基本原則、重點(diǎn)任務(wù)。會(huì)議提出推進(jìn)城鎮(zhèn)化的六大主要任務(wù)：一是推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，二是提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率，三是建立多元可持續(xù)的資金保障機(jī)制，四是優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)，五是提高城鎮(zhèn)建設(shè)水平，六是加強(qiáng)對(duì)城鎮(zhèn)化的管理。會(huì)議中提出要全面放開(kāi)建制鎮(zhèn)和小城市落戶(hù)限制，有序放開(kāi)中等城市落戶(hù)限制，合理確定大城市落戶(hù)條件;重點(diǎn)發(fā)展城市群，以盤(pán)活存量為主，適當(dāng)提高城市的住宅用地比例和容積率水平。
上榜理由：在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的過(guò)程中，住房作為基礎(chǔ)性、配套性的作用，是重要的民生定位不會(huì)改變，促進(jìn)外來(lái)務(wù)工人員的市民化和解決其住房問(wèn)題成為關(guān)鍵。從此次中央城鎮(zhèn)化會(huì)議來(lái)看，對(duì)建制鎮(zhèn)、小城市以及中等城市落戶(hù)限制的放開(kāi)，意味著未來(lái)中小城市的人口將會(huì)有顯著增長(zhǎng)，相伴隨的會(huì)引致房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大的發(fā)展。會(huì)議提出的重點(diǎn)發(fā)展城市群，適當(dāng)提高城市住宅用地比例，意味著各城市，特別是特大和大城市，將會(huì)出現(xiàn)中心城區(qū)“退二進(jìn)三”的城市更新，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模將會(huì)增加，城市的綜合承載能力也將大幅提高。
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