| 最近，現(xiàn)象。原本用來控制開發(fā)商隨意漲價的商品房預(yù)售證反而成為開發(fā)商拖延入市的“擋箭牌”。一些開發(fā)商明知報價難獲政府認(rèn)可仍舊報高價，以拿不到預(yù)售證為借口拖延開盤，更有甚者故意拖延工期推遲開盤時間。
一邊是主管部門出招調(diào)控房價，一邊是開發(fā)商“見招拆招”捂盤惜售。開發(fā)商豪賭調(diào)控政策的底氣從何而來？記者進(jìn)行了采訪調(diào)查。
璽源臺是一個北京市三環(huán)以里二環(huán)以外的新建樓盤，三棟商品住房土建工程已經(jīng)基本完工，灰色的外墻即將進(jìn)入裝修階段。樓盤工地上的建筑工人告訴記者，二期的3、4、5號樓都已經(jīng)基本建好了，共有400多套房子。
“早就可以賣了，但現(xiàn)在還沒有領(lǐng)預(yù)售證，以前有的項目連坑都沒挖就開始賣了。前一陣接到通知說要七八月份開盤，但剛剛又接到通知說可能會推遲，具體什么時候還不好說。很多開發(fā)商現(xiàn)在就想等一等，時間拖得越長，可能賣價會越好�！睒潜P售樓部的銷售人員說。
該樓盤售樓處的銷售人員解釋說，這個樓盤的一期是2012年8月開盤，毛坯房價格在4.5萬元/平方米，而現(xiàn)在周邊的二手房都漲到5萬元了，附近一樓盤去年年底開盤，開盤均價已經(jīng)漲到了6 .3萬元�！拔覀兊亩陂_盤價估計得6 .5萬左右，但是這個價格不一定能夠得到政府的認(rèn)可。”
中國指數(shù)研究院執(zhí)行院長陳晟說，不少一線城市目前商品房供應(yīng)緊張的局面已經(jīng)開始顯現(xiàn)，其原因除了剛需的釋放之外，很重要的一個原因是大量新建樓盤由于沒有領(lǐng)取預(yù)售證無法入市而造成市場短期供需矛盾。
“原本說是3月份開盤的，現(xiàn)在都等了兩個月了，還不開盤，真是糾結(jié)得很，拖一個月開盤，可能就要多花掉我一個月工資�！北本┮晃坏却徺I婚房的白領(lǐng)說，他去年下半年就看中了一個北京西城區(qū)的樓盤。
令人疑惑的是，市場需求如此旺盛，加之多輪調(diào)控政策層層加碼，卻不見開發(fā)商出貨變現(xiàn)，反而捂盤惜售，更有資金頻頻打造“地王”。開發(fā)商豪賭政策底氣從何而來？“自有資金30%，就可以從銀行、信托機(jī)構(gòu)拿到另外70%的款，3個億的資金就可以撬動10個億的項目，這是開發(fā)商長袖善舞的根本，但是目前的調(diào)控措施并未在這個關(guān)鍵點(diǎn)上下工夫。”暨南大學(xué)教授胡剛說，自有資金超過40%，開發(fā)商才會有降價出貨的壓力。
“城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速推進(jìn)的預(yù)期增強(qiáng)，一方面會使得房地產(chǎn)數(shù)量增加，另一方面隨著地鐵、醫(yī)院等配套的完善，房地產(chǎn)質(zhì)量也會進(jìn)一步提升，開發(fā)商對房地產(chǎn)后市看漲，因而也會使出渾身解數(shù)達(dá)到利益最大化。”陳晟說。
胡剛指出，房地產(chǎn)商豪賭政策實(shí)際上也冒著巨大的風(fēng)險，一來房地產(chǎn)市場存在巨大泡沫，未來房價走勢并不十分明朗；二來，國家調(diào)控房價的決心沒有絲毫改變，一旦持續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)，開發(fā)商很可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。
有專家指出，土地大量供應(yīng)，本意是要加大商品房的供應(yīng)，調(diào)節(jié)市場供給。然而現(xiàn)在部分開發(fā)商捂盤惜售，建好的房子卻未能如期入市，反而造成了短期市場供應(yīng)緊張，階段性房價上漲。
對此，主管部門正積極推進(jìn)價格指導(dǎo)工作，北京市住建委表示，前期報價虛高項目主動調(diào)價，此前因定價過高暫未批的20多個積壓項目，近期已有半數(shù)主動調(diào)至合理水平，不少項目近期已經(jīng)實(shí)際形成供應(yīng)。
專家認(rèn)為，調(diào)控政策還需“多管齊下”。陳晟說，國家應(yīng)該在交易程序上完善調(diào)控政策，要明確規(guī)定具備預(yù)售條件的樓盤必須要申請預(yù)售證，已經(jīng)領(lǐng)取預(yù)售證的樓盤必須在法定期限內(nèi)開盤，建好的一個樓盤應(yīng)當(dāng)要求一次性放盤，同時對違反這些規(guī)定的開發(fā)商進(jìn)行重罰，這樣才能逼迫實(shí)際上已經(jīng)建好的樓盤順利入市以增加供應(yīng)。（記者 歐甸丘 孔祥鑫） |
