| 3月1日，旨在調(diào)控房地產(chǎn)市場的“國五條”細(xì)則公布，其中二手房交易按差額所得20%征收個人所得稅的條款尤其扎眼。
事實(shí)上，對二手房售房收入征收個人所得稅是早已寫入《個人所得稅法》的“舊政”，其年齡超過“十歲”，如此政策卻被社會各界譽(yù)為房地產(chǎn)調(diào)控的“重拳”。人們更為關(guān)心的是，這記“重拳”揮向何人，能打準(zhǔn)地方么？
剛需
“20萬在老家都能交首付了”
左邊是“20%差價稅”，右邊是撲朔迷離一天一個價的二手房，又著急買又定不下來，快瘋了”，孫昊苦笑著說。
從2012年中期看房到現(xiàn)在，孫昊跑遍了公益西橋、十里河、大紅門、宋家莊、四惠……最心儀的還是方莊�！叭ツ陝偪捶康臅r候兩萬六左右，年底到了三萬一，現(xiàn)在是三萬五�！边t遲沒有出手，孫昊歸結(jié)為一開始沒太“投入”，等到年底真心想買，中介又“沒譜”了：“12月底到1月，真的是一天一個價。有套230萬的房子我很看好，在做決定的時間里也經(jīng)常和中介溝通、聯(lián)系。結(jié)果才兩三天，中介說房主漲成280萬了……”
多了這20%所得稅，孫昊更為絕望：“假如我買套75平方米250萬滿5年的房子，方莊2008年的房價往高了說，按兩萬一平方米算，房子頂多150萬。貴出的100萬，我要多交20萬的稅。20萬啊！在我老家都能交首付了�！�
張廣通(中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長)：從法律條文來說，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)毛收入減去成本的余額征收20%個人所得稅是早有明文規(guī)定的，這并非新政策。
仔細(xì)研究“國五條”，其中也沒有什么新意，但其態(tài)度很明確，就是加大執(zhí)行力度。以20%的稅為例，并非新規(guī)定，但這是第一次強(qiáng)調(diào)其征收。這是針對目前房地產(chǎn)市場投資投機(jī)傾向過于活躍而推出的政策。
對于買房者而言，確實(shí)存在“原來我買得起房，20%一收買不起了”的可能性，這需要進(jìn)一步實(shí)施細(xì)則制定進(jìn)行區(qū)分，例如首次購房或賣一買一的需求，應(yīng)給予免稅或減稅待遇等，這樣的細(xì)則一定要制定。
至于有三四套房的人，賣房就要收稅，體現(xiàn)分級對待、差別調(diào)節(jié)的原則。
楊紅旭(上海易居房地產(chǎn)研究院副院長)：房地產(chǎn)調(diào)控具有短期性，是跟著市場走的，房價高漲時，抑制需求是最能短期見效的，所以在交易環(huán)節(jié)增加成本是重要方式。
持有環(huán)節(jié)的稅，是一個長期的改革過程，一旦形成制度，不會因市場短期波動而改變。
減稅則是一個長期性的過程，當(dāng)前調(diào)控升級，不可能在這個時段減稅。
中介
“一切稅費(fèi)都是買房人承擔(dān)，估計(jì)這次也沒有改變的道理”
“20%實(shí)在是太高了！所以比起這個稅的本身，現(xiàn)在所有的人都更關(guān)注這20%是買方出還是賣方出。”中介公司置業(yè)顧問小勝說：“從近10年的二手房市場來看，業(yè)主要的都是凈價，一切的稅費(fèi)都是買房人承擔(dān)，估計(jì)這次也沒有改變的道理�！�
中介公司置業(yè)顧問汪雨坦言，“陰陽合同”放在過去，算是行業(yè)內(nèi)的“公開秘密”。從2012年夏天開始，為貸款購房者制作“陰陽合同”行不通了。汪雨略顯無奈地說：“按照現(xiàn)行規(guī)定，只要我們幫顧客申請貸款，實(shí)際房價就有記錄了，還怎么做低價合同隱瞞？”
置業(yè)顧問小勝稱，相比于貸款者，全款買房可按最低過戶指導(dǎo)價，而非實(shí)際房價交稅——這一“門路”，只有付得起全款的購房者才能享受。
王延(30歲，準(zhǔn)備今年5月和女友領(lǐng)證結(jié)婚，已經(jīng)看房半年，準(zhǔn)備入手一套70平方米左右的二手房)：我上禮拜六晚上跟女朋友吃飯，她刷微博的時候看到這個消息，當(dāng)時就小聲叫了一聲，我還以為是謠言呢，沒想到是真的，當(dāng)時的第一感覺就是“驚恐”——一點(diǎn)兒都不夸張。我看了半年的房子，剛開始房價還比較平靜，最近幾個月明顯在漲了，我們已經(jīng)有點(diǎn)慌了。我們看得比較合適的一個房子大概245萬，我們能拿出的首付不到90萬�，F(xiàn)在要再加上20%的稅，那就肯定買不成了，因?yàn)槲覀兩弦皇值臉I(yè)主是2007年買的，正好房本滿五年，想著能少交點(diǎn)稅，但是這樣一來跟他當(dāng)初的差價就差太多了，一平方米就差出兩萬，20%就是4000，將近28萬的稅，肯定要加到房價上的。從契稅到印花稅，所有的稅最后都是加給買家��！
陳成(化名，白領(lǐng)，老北京，有換房打算，目前處于觀望階段)：我父母名下有兩套房，都不算大，位置也不算太好，我們曾經(jīng)想過小換大，因?yàn)檫�是缺些資金，一直在觀望。這次20%的規(guī)定一出，確實(shí)讓我郁悶了一把。我家的房子都是很久以前買的，兩套房成本都在50萬左右，能賣150萬，我本來的想法，是把這兩套房賣掉拿300萬，再貸款100萬換房。
按照新規(guī)定，每套房我都要掏20萬給政府，事實(shí)上等于虧損40萬，我換房的計(jì)劃基本就擱淺了，想把這個窟窿堵上，又得攢兩三年錢。如果這筆錢由買房者出，我一樣面臨困境，因?yàn)楦纳品康膬r格肯定更高，沒準(zhǔn)我要背負(fù)的負(fù)擔(dān)更大。
我現(xiàn)在主要觀望的是北京實(shí)施細(xì)則怎么出臺，按照原來的規(guī)定，滿五年家庭唯一住房是免稅的，這個相對比較好操作，我讓我爸媽離婚，一人一套房，然后再出手，這下是不是就都滿足免稅條件了？這招原來就有人用，只不過很多人覺得離婚丟人，為了幾萬塊不值當(dāng)�？涩F(xiàn)在是為了幾十萬了，還有多少人不愿意干？
學(xué)者
“在如實(shí)納稅的基礎(chǔ)上，對剛性需求應(yīng)進(jìn)行減免照顧”
有網(wǎng)友算了一下：“一套二手房，原來200萬買，現(xiàn)以350萬賣。按最新政策，以差額20%征個稅，30萬。還有其他稅費(fèi)。按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，這套房還要繳3%契稅、5.6%營業(yè)稅、1%。印花稅、約2.4%中介費(fèi)，相當(dāng)于總房款350萬的11.1%，即38.85萬。加上個稅累計(jì)交易成本達(dá)68.85萬�！背^30%的流通成本，還不是買房者唯一需要承擔(dān)的稅負(fù)。近年來，征收房產(chǎn)稅也納入稅制改革的日程表。如房產(chǎn)稅全面征收，擁有房產(chǎn)者將面臨賣也交稅、不賣也交稅的境地。
張廣通：我認(rèn)為房產(chǎn)稅一定要征，也一定會征。其目的重點(diǎn)是為抑制過熱的房地產(chǎn)投機(jī)。
確定了這個目標(biāo)，就要對征稅方法有明確的界定，一個家庭有一兩套房，或者說人均面積三四十平方米，這個是正常需求，不應(yīng)該征稅，可以進(jìn)行減免。但如果一家人有四五套房子，或者一套房子就是三四百平方米，這就超出國情，征稅非常正當(dāng)。
從這個角度看，房產(chǎn)稅在中國有抑制行為的特點(diǎn)，你可以把它理解成一種變相的消費(fèi)稅，或者說是一種行為稅。
在推行房產(chǎn)稅后，我認(rèn)為可以減少或合并交易過程中的稅種，做一個“加減法”，要避免“買房致窮”的發(fā)生，目前契稅、印花稅等稅種實(shí)際有一定重復(fù)，完全可以合并或取消。
房地產(chǎn)是個系統(tǒng)工程，要解決老百姓的住房需求，僅靠抑制需求并不能解決問題，最終還是要靠市場解決。一方面，在如實(shí)納稅的基礎(chǔ)上對剛性需求應(yīng)進(jìn)行減免照顧；同時，收上來的稅還要投入房地產(chǎn)建設(shè)中，從增加供給的角度解決問題，例如保證保障房的建設(shè)。只有市場供求關(guān)系逐漸均衡，房價問題才能解決。
圍觀
短暫橫盤后再漲？
王維嘉：房產(chǎn)交易稅和保有稅只能兩者擇一。美國房產(chǎn)是永久占有包括房下面的土地礦產(chǎn)，因此收房產(chǎn)稅，每年約為房價的1%。自住房交易既無所得稅更無契稅。中國70年使用權(quán)，自住房交易也要交20%所得稅和3%契稅。如果每8年換次房中國交易稅就高于美國保有稅。然后還要在沒有產(chǎn)權(quán)的情況下增加房產(chǎn)稅，就過分了。
ztlun：我覺得房產(chǎn)新政如果沒有其他政策配合，和以往歷次調(diào)控的結(jié)果不會有本質(zhì)的區(qū)別。新政的直接結(jié)果是賣家跳漲20%，買家暫時負(fù)擔(dān)不起，導(dǎo)致市場凍結(jié)，可是如果隨著時間買方收入也增加20%，不就又變成調(diào)控前的市場狀態(tài)了嗎？收入漲40%、50%后呢？2020年收入是要翻番的，收入的增長是可預(yù)期的，歷史又會重演，短暫橫盤后暴漲，只不過以前賣家通吃，現(xiàn)在政府分走一杯羹。沒有配套措施，新政后的市場只是歷史重演。
黃昔飛：新政后思：1.成本增加直接推高房價；2.滿五年業(yè)主惜售，房源減少；3.開發(fā)商一手盤成交量上升；4.短炒與無實(shí)力投機(jī)者被套，會降價出售；5.小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)一步熱銷；6.首次置業(yè)門檻高，豪宅因購買力強(qiáng)受影響相對小；7.一線城市成交量短期波動，后市仍看好；8.買房少，租房多，租金看漲！
羊毛出在“剛需”身上
“法律裁定者可以決定稅收來自買者的口袋還是來自賣者的口袋，但它們不能用立法規(guī)定稅收的真正負(fù)擔(dān)�！泵绹�(jīng)濟(jì)學(xué)家曼昆在其《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》一書中，曾論述稅收負(fù)擔(dān)的最終“歸宿”——稅收負(fù)擔(dān)更多地落在缺乏彈性的市場一方身上。
曼昆表示，當(dāng)市場供給富有彈性而需求缺乏彈性時，買者得到的價格將大幅上升，而賣者最終到手的價格下降較少，這也就意味著，無論法律規(guī)定稅收加于何人，負(fù)擔(dān)最終都會轉(zhuǎn)嫁到“剛需”一方。
結(jié)合京城房地產(chǎn)市場，售房者的銷售意愿完全取決于價格，可說“彈性”十足，買房者往往是剛性需求，缺乏“彈性”。如此一來，“20%”的負(fù)擔(dān)將歸于何處，就不言而喻了。(吳楠 魏婧)
(來源:北京晚報(bào)) |
