什么是“三率”
這里的“三率”可不是汽車里的“三濾”，房地產(chǎn)的“三率”即“綠地率”、“容積率”、“房屋使用率”的簡稱。這是很多年輕購房者在考察樓盤時比較容易忽略的三個關(guān)鍵數(shù)據(jù)，因此專文講解。
綠地率：描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。需要注意的是，開發(fā)商在樓書中所說的“綠化率”其實是一種比較不準確的說法。
容積率：項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。計算公式為容積率=總建筑面積÷總用地面積。當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。需要注意一點，購房者在面對置業(yè)顧問的時候，因為專業(yè)性較強，容積率通常是一個讓他們比較敏感的詞匯。如果容積率比較高的項目，他們的回答可能會有一定水分。如果想了解一個項目的容積率，多數(shù)時候可以從網(wǎng)站上查詢到準確數(shù)值。
綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。( M" z; s: Z n0 s
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房屋使用率：也俗稱“得房率”，是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標準，目前物業(yè)市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說最具有實際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低。但是，使用率并不是越高越好。國家現(xiàn)行的政策對住房使用率有一個指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。專業(yè)人士認為70%至80%的使用率都是比較合理的，購房者不應(yīng)盲目追求使用率，當超過合理的限度時，一定要注意辨別是以犧牲居住品質(zhì)為代價換來的，還是在設(shè)計上有所突破。新浪樂居論壇0 x' m( f
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一般認為，使用率越高，公攤面積就越少，相對的單位價格就更低；反之，要么是設(shè)計有問題，要么是開發(fā)商在搗鬼，反正購房者不劃算?其實不然。房屋的價值除了套內(nèi)使用面積以外，還與配套的公建、小區(qū)的環(huán)境和服務(wù)設(shè)施等相關(guān)聯(lián)。真正高檔的物業(yè)，是不能省略豪華的大堂、會所，即使是走廊也必須設(shè)計得寬一點才夠檔次。公共空間的品質(zhì)的提升一要靠設(shè)計和后期管理，二要以一定的面積和空間作為代價。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇% \7 M5 u$ Z, H. _( U
為什么需要關(guān)注“三率”
對于一個房地產(chǎn)項目而言，綠地率的高低其實與房價密切相關(guān)，綠地率越高，房價往往也越高。按我們的標準，一般價格的樓盤能夠達到30%的綠地率已經(jīng)很不錯了。很多單體樓小戶型或者建筑面積不足十萬平米的小項目，綠地率很多都難以保證。從懸爺個人的購房趨向上看，我不太喜歡完美沒有綠地率的項目。畢竟，下班回到家能在小區(qū)里散散步遛遛狗是一件非常舒服的事情。住在一個沒有綠地花園的大樓里，對我來說那和住在辦公室里恐怕沒什么大區(qū)別。另外，有一定綠地率的小區(qū)內(nèi)，空氣環(huán)境和噪音環(huán)境都會好上一些。需要注意的一點是，購房時不要被開發(fā)商的那些“名樹、名花”之類的言語忽悠了。它們所能帶給你的，除了購房成本增加之外，其實與一般的大楊樹月季花沒什么區(qū)別。
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容積率其實是購房者在買房時務(wù)必需要關(guān)注的一個數(shù)據(jù)，因為它牽扯面比較多。知道了一個項目的容積率，再配合一些樓層或占地面積之類的數(shù)據(jù)，大約也就知道了這個項目未來的居住舒適性會如何，建筑密度大約幾何。對于大城市而言，可能5左右的容積率比較常見，這一般都是高層塔樓才有的數(shù)字，其居住舒適性可想而知。對于一般的中小城市或大城市的郊區(qū)位置，則一般2-4的容積率是比較常見的，2以下的一般都是花園洋房之類的天價項目才有了，1以下的，除了懸爺?shù)男‘a(chǎn)權(quán)四合院那就是別墅項目了。按慣例，因為地價的關(guān)系，越靠近城市中心的房產(chǎn)項目，容積率越高。從青年置業(yè)的角度來說，除了個別小戶型項目外，性價比都不高。
最后，說說得房率。其實，很多開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)上，會對“得房率”注水。即把公攤故意說的低一些，等到購房者拿到購房合同時候，才真正得知自己的得房率高低。但在這個指標上，其實很多購房者可以依據(jù)具體的產(chǎn)品有一個初步的判斷。首先查得項目的實際公攤，再根據(jù)自己意向的戶型建筑面積加以計算大體可以得知。一般來說，樓層越高，公共空間越大，同樓層內(nèi)戶數(shù)越多的，得房率越低。
